Одобрение квартиры Сбербанком при оформлении ипотеки: документы, сроки, особенности

Одобрение недвижимости по ипотеке – стандартная процедура по любому ипотечному продукту. Приобретаемая за счет ипотечного кредита недвижимость становится, помимо платежеспособности заемщика, основной гарантией его возврата. В случае просрочки по ипотеке банк обращает взыскание на квартиру и погашает за счет ее продажи задолженность по кредиту. Поэтому для него как для кредитора важна ликвидность кредитуемого жилья, а одобрение недвижимости банком позволяет оценить риски и возможность реализации предмета залога в случае невозврата заемщиком полученных средств.  

Рассмотрим этот вопрос на примере тех требований, которые предъявляет к кредитуемым объектам недвижимости Сбербанк как крупнейший банк страны.

Общие требования к приобретаемому в ипотеку жилью

Ликвидность – главное требование, предъявляемое к ипотечному жилью как в Сбербанке, так и в других банках. Банк должен быть уверен, что быстро и без проблем реализует вашу квартиру при просрочке. При этом вырученной от продажи суммы будет достаточно, чтобы покрыть основной долг, проценты, пеню, расходы по взысканию и реализации недвижимости. Поэтому помимо ликвидности, важна и адекватная оценка жилья. Ее, как правило, делают аккредитованные банком оценщики.

Как отмечают в самом Сбере, каждый случай ипотеки индивидуален и окончательное решение в любом случае принимается по конкретному заемщику после рассмотрения всего пакета документов. Но некоторые основные требования, на основании которых происходит одобрение квартиры Сбербанком, сформулировать можно (они же нашли отражение в нормативных документах банка). Среди них:

• объект недвижимости должен иметь жилое назначение для всех ипотечных программ. Обратите внимание, что финансирование объектов коммерческой недвижимости осуществляется в рамках коммерческого кредитования клиентов и к ипотечным сделкам не относится;
• жилье должно находиться на территории Российской Федерации;
• недвижимость должна принадлежать на праве собственному заявителю – потенциальному заемщику. Такой вид залога как залог третьих лиц возможен, но не по самой ипотечной сделке, а как основное обеспечение по другим видам кредитов или как дополнительное обеспечение ипотеки;
• на объект недвижимости не должен быть наложен арест или какие-либо иные ограничения, мешающие собственнику им свободно распоряжаться, также он не должен находиться в залоге у другого банка;
• в жилом помещении не должно существовать критичных перепланировок. К критичным перепланировкам Сбербанк относит разрушение несущих стен, изменение границ квартиры, перенос на балкон батарей, незаконное возведение лоджий и террас, перенос без получения разрешения газового оборудования из кухни в жилые помещения;
• жилой дом не должен быть признан ветхим и подлежать сносу или расселению;
• при финансировании покупки частного жилого дома с земельным участком у этого участка должно быть проведено межевание границ, границы должны быть четко зафиксированы документально.

Кредитуемая квартира должна оформляться в собственности заемщика или титульного созаемщика (при привлечении к кредитованию созаемщиков), либо в общую собственность титульного созаемщика и любого/любых из созаемщиков. Также она может быть оформлена в общую собственность заемщика и членов его семьи (супруг/супруга, несовершеннолетние или совершеннолетние дети, родители). Аналогичное допущение распространяется на титульных созаемщиков и членов их семей.

Помимо квартир (строящихся, построенных и приобретаемых на первичном рынке, а также приобретаемых на вторичном рынке), Сбербанк кредитует (и соответственно – берет в залог) такие виды недвижимости как:

• комната;
• гараж или машино-место;
• жилой дом с земельным участком;
• дача;
• садовый дом;
• объект незавершенного строительства;
• земельный участок.

Требования, предъявляемые к первичному и вторичному ипотечному жилью, несколько отличаются друг от друга в силу специфики различий в самом жилье.

Требования Сбербанка к вторичному жилью наиболее жесткие, банк проводит тщательную проверку предлагаемой к кредитованию квартиры.

Как происходит процесс одобрения ипотечной недвижимости при покупке квартиры в новостройке

Самый простой способ получить одобрение объекта недвижимости – купить квартиру в новостройке у аккредитованного банком застройщика. Еще проще получить одобрение недвижимости в Сбербанке на ДомКлик.

В случае приобретения жилья в аккредитованной новостройке заемщику достаточно сообщить менеджеру адрес приобретаемой квартиры и добавить в сделку представителя застройщика. Застройщик сам подготовит требуемый пакет документов по сделке и направит их в банк.

Такую простоту одобрения легко объяснить – при аккредитации новостройки банк тщательно проверяет юридическую и финансовую надежность застройщика, его репутацию, опыт, а также ведет контроль за ходом строительства в целях соблюдения интересов настоящих и будущих дольщиков.

В банке отмечают, что покупая квартиру в доме, имеющим статус «Аккредитовано в Сбербанке», клиенты могут быть уверены, что даже на этапе возведения котлована приобретают надежное жилье, которое будет построено в указанные договором сроки.

Еще одно преимущество покупки квартиры в аккредитованной Сбербанком новостройке – это возможность получить ипотеку на самых выгодных условиях. Многие застройщики субсидируют покупателям ипотечные ставки, поэтому оформить ипотечный кредит можно не только по программе льготной ипотеки, но и с субсидированием ставки застройщиком. Например, по некоторым объектам благодаря соглашениям с застройщиками Сбербанк предлагает ставки по ипотеке от 0,1% до 3,5% годовых в первые год-два кредитования. По некоторым объектам пониженные ставки применяются на протяжении всего срока пользования ипотечным кредитом.

Таким образом, при выборе квартиры в аккредитованной новостройке:

• существенно сокращается время одобрения и оформления ипотеки;
• заемщику не нужно собирать дополнительные документы для одобрения объекта недвижимости.

Одобрение квартиры на вторичном рынке

Получить одобрение Сбербанком объекта недвижимости, выбранного на вторичном рынке, можно как непосредственно в отделении банка, так и через портал ДомКлик. Там же, кстати, можно и подобрать квартиру в ипотеку, если вы не сделали это ранее.

Чтобы максимально ускорить процесс одобрения и выбранного жилья, и заявки на кредит, лучше всего сделать это в следующем порядке:

1. Подать заявку на ипотеку и получить по ней одобрение. Сделать это можно также через портал ДомКлик.
2. В течение 90 дней с момента одобрения подобрать жилье. Если вы будете делать это также через сервис ДомКлик, то сможете получить скидку к ипотечной ставке 0,3%.
3. Если вы выбрали недвижимость на ДомКлик, достаточно в объявлении нажать «Купить в ипотеку». Если вы подобрали квартиру самостоятельно – в личном кабинете укажите ее адрес.
4. Отправить через личный кабинет на ДомКлик приглашение в сделку продавцу или его представителю (риэлтору, агенту по недвижимости), после чего они смогут загрузить документы по недвижимости, которые потребует банк.
5. Пройти опрос о недвижимости для формирования перечня требуемых документов.
6. Загрузить через ДомКлик необходимые документы со своей стороны, а продавец или его представитель – со своей стороны.
7. Получить уведомление о принятом решении со стороны банка. Если каких-то документов не хватает – с вами свяжется менеджер и разъяснит проблему, после чего вы сможете загрузить недостающие документы.
8. В течение 30 дней после одобрения недвижимости банком заключить сделку купли-продажи и подписать необходимые документы.
9. Записаться на сделку в выбранный офис банка для оформления ипотечного кредита. Сделать это можно через мобильную версию или приложение ДомКлик.

Средний срок рассмотрения квартиры Сбербанком – около 3-5 дней. В периоды повышенного спроса на ипотеку (что наблюдалось осенью 2020 г. и в мае-июне 2021 г.) этот  срок может быть увеличен.

Проблемы и вопросы, возникающие при одобрении объекта недвижимости в ипотеку

• Что делать, если банк не одобрил выбранную недвижимость? Если претензии не к пакету документов (которые можно устранить), а непосредственно к самому объекту, то единственным вариантом получить ипотеку будет заменить выбранное жилье на другой объект недвижимости. Заново подавать заявку на ипотеку и заполнять документы для этого не потребуется.
• Что делать, если вы сами нашли другой объект недвижимости для ипотеки? Если вы подали на одобрение одну квартиру, а потом нашли более выгодный вариант, до подписания договора ипотеки это можно урегулировать. Сообщите об этом менеджеру и пройдите процесс одобрения недвижимости заново. Возможно, вам потребуются для этого дополнительные расходы. Например – для повторной оценки нового объекта.