Созаемщик и поручитель по ипотеке – чем отличаются и чем рискуют

Когда дохода заемщика для получения ипотеки недостаточно, банки разрешают ему дополнительно привлечь созаемщика. Иногда для одобрения кредита также требуется участие поручителя. В чем между ними разница, и какие последствия может иметь желание помочь другому с получением кредита?

Созаемщик по ипотеке - кто может быть, правовой статус, степень ответственности

Созаемщик по ипотечному кредиту – это по сути такой же заемщик, что и основной (или титульный, как иногда называют основного заемщика). Он имеет равные права с заемщиком и несет с ним одинаковые обязанности по погашению кредита.

Попросить привлечь к сделке созаемщиков может как сам заемщик для увеличения дохода, учитываемого при расчете суммы кредита, так и банк в обязательном порядке потребует привлечения в качестве созаемщика по ипотечной сделке второго супруга.

Рассмотрим первый случай, когда созаемщик выступает в качестве такового, скажем так, на добровольных началах и по согласованию с банком.

Если доход основного заемщика не позволяет ему взять в кредит сумму, необходимую для покупки квартиры, увеличить сумму кредита можно при помощи созаемщика. Тогда банк учтет их доходы вместе, и это даст покупателю возможность получить нужную сумму. В этом случае, рассматривая заявку на ипотеку, банк будет проводить оценку дохода и проверять кредитную историю не только заемщика, но и созаемщика (созаемщиков). Количество их может быть любым, но чаще всего банки ограничивают их количеством 3-4 человек. В качестве созаемщиков выступают, как правило, близкие родственники основного заемщика (но это не обязательное условие).

Созаемщик сразу будет участвовать в выплате кредита вместе с заемщиком.  Он несет те же обязательства перед банком, что и основной заемщик. Созаемщик получит долю в собственности в купленной квартире. В этом состоит одно из главных отличий созаемщика от поручителя в ипотеке. Но данное правило не является обязательным. По соглашению титульного и остальных созаемщиков доли в квартире могут распределяться по иному или же основной заемщик может являться единственным собственником ипотечного жилья. А вот перераспределить доли таким образом, чтобы титульный заемщик не являлся собственником приобретаемой недвижимости, нельзя.  

Жена - поручитель или созаемщик?

Второй вариант созаемщика – это супруг. При получении ипотеки одним из супругов второй становится созаемщиком в обязательном порядке. Это вытекает из норм Семейного кодекса - все нажитое в браке имущество по закону является общей совместной собственностью супругов. Одновременно с этим и по своим обязательствам они отвечают тоже вместе, соответственно – и долг по ипотеке, взятой во время брака, является общим.

При этом не имеет значения, на кого именно оформлена квартира - на обоих супругов или только на одного из них. Если ипотека берется в браке, второй супруг выступает созаемщиком. И при определении суммы кредита банк будет учитывать общий доход супругов.  

Иногда возникает необходимость вывести второго супруга из числа созаемщиков. Как правило, это связано с плохой кредитной историей одного из них, которая может стать препятствием для получения ипотеки. Сделать это можно, заключив брачный договор, в котором будет указан режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении ипотечной недвижимости. При наличии брачного договора второй супруг при необходимости может выступить в качестве добровольного созаемщика или же поручителя по ипотечному кредиту.

Созаемщик и поручитель - в чем разница?

Чем отличается созаемщик от поручителя? В отличие от созаемщика поручитель гарантирует, что заемщик будет исполнять взятые на себя обязательства по выплате кредита. Он не становится обязанным платить кредит вместе с заемщиком сразу.  К поручителю банк обращается только если заемщик допустил просрочку, тогда отвечать перед банком приходится поручителю.

Заемщик и поручители несут солидарную ответственность по договору ипотеки. Это означает, что при наличии просрочки банк вправе обратиться с требованием погашения задолженности ко всем им одновременно. Таким образом, поручитель становится обязанным перед банком только тогда, когда заемщик просрочил обязательство по уплате кредита. Причем он будет обязан погасить задолженность в том объеме, в каком она существует на данный момент, включая:

• основной долг;
• начисленные проценты;
• пени, штрафы и неустойки по кредиту;
• расходы по принудительному взысканию задолженности.

При отказе от добровольной уплаты просрочки банк вправе обратиться в суд для принудительного взыскания долга. Суды, опираясь на норму о солидарной ответственности должника и поручителя, выносят решение о взыскании с них всей суммы долга одновременно, т.е. солидарно. Данное решение также будет исполняться солидарно. Это означает, что судебный пристав предъявит задолженность ко взысканию сразу всем должникам – заемщику и поручителям. Если у должника источник дохода и имущество отсутствуют, вся сумма задолженности будет взыскана с тех поручителей, у которых есть имущество и доход.

Сам же поручитель, погасивший долг за заемщика, может требовать от него возврата уплаченных сумм, но уже в рамках отдельного судопроизводства.

Если выполнять свои обязательства поручитель отказывается, это для него это будет иметь те же последствия, что и для заемщика. Среди негативных последствий поручительства:

• негативная запись в кредитной истории– задолженность по договору поручительства банк приравняет к просрочке по кредиту;
• снижение собственной платежеспособности и соответственно – трудности с получением кредита самим поручителем. Задолженность по кредиту, обеспеченному поручительством, в кредитной истории будет рассматриваться в качестве личной задолженности поручителя по кредитному договору. Рассматривая заявку на займ, банк обязательно это учтет и может одобрить ему меньшую сумму кредита, чем требуется.

Поручителями могут стать как второй супруг или родственник, так и друзья, коллеги по работе и т.п. В отличие от созаемщика, поручитель не приобретает никаких прав на ипотечную квартиру.

Привлечение созаемщика и поручителя не обязательно при получении кредита. Если вы по уровню дохода подходите под требования банка, взять ипотеку можно без поручителей и созаемщиков.

Как взять ипотеку с созаемщиком?

Если вашего дохода недостаточно, или же есть какие-то сомнения в одобрении заявки на ипотеку, участие созаемщиков повысит шансы на одобрение ипотечного кредита.

Что мы рекомендуем для этого сделать?

• Изучите все ипотечные программы интересующих вас банков, подберите оптимальную программу исходя из ваших текущих условий. Сопоставьте уровень ваших доходов, требуемую сумму кредита, рассчитайте ежемесячный платеж по кредиту, учтите наличие прав на льготную ипотеку с господдержкой и пр.
• Договоритесь со вторым заемщиком (заемщиками) о том, как разделите платежи по ипотеке и доли в недвижимости. Достигнутые договоренности лучше оформить документально – в виде письменного соглашения о взаимных обязательствах.
• Подготовьте пакет документов по ипотеке на себя и на созаемщиков. Как правило, во всех банках требования к документам заемщика и созаемщиков идентичные – паспорт, трудовая книжка, справка о доходах и т.п.
• Убедитесь, что в ипотечном договоре будут четко прописаны права и обязанности основного заемщика и созаемщика с учетом тех договоренностей, которые были достигнуты между вами.

Если же вас просят быть созаемщиком или поручителем по договору ипотеки, рекомендуем взвесить все «за» и «против» с учетом солидарной ответственности, наступающей при неисполнении обязательства основным должником. Если вас не пугают подобные перспективы и вы полностью доверяете своему родственнику, другу, коллеге, сослуживцу, то можете брать на себя такую ответственность.