Сайт об ипотеке в Москве, Московской области и России
Заказать консультацию

Как выгодно взять кредит под залог квартиры и почему не всегда стоит верить низким ставкам?

Новости

Квартира – это дорогостоящий и достаточно ликвидный актив. Выгодно его можно не только продать, но и передать в залог в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства. Простыми словами – если вам нужны деньги и у вас есть квартира, вы можете взять деньги под залог квартиры в банке, МФО или у частного инвестора.

Кредит под залог квартирыНасколько выгодно можно взять кредит под залог имеющейся недвижимости? Всё зависит от ваших исходных данных и степени срочности, с какой вам нужны деньги. Простое правило: чем быстрее вам нужны деньги, тем менее выгодными могут быть условия (но не всегда).

Самый простой и надежный способ получить деньги под залог квартиры – обратиться в банк. Многие банки предлагают программы кредитования под залог недвижимости на достаточно выгодных условиях (особенно если сравнивать с МФО или частными кредиторами). Кроме того, вы можете быть уверены, что банк заключит с вами именно кредитный договор и договор залога, а не завуалированный договор купли-продажи, после подписания которого существует немалый риск вообще лишиться своего жилья.

Но, тем не менее, есть и подводные камни. Рассмотрим их подробней.

Какие банки выдают кредиты под залог недвижимости

Деньги под залог квартиры выдают очень многие банки – Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Райффайзен банк, МТС Банк, ЛокоБанк, БЖФ Банк, Росбанк, Банк ЗЕНИТ, АК БАРС Банк, Банк УРАЛСИБ и многие другие.

Ставка по кредиту начинается от 6,9%, срок – от нескольких месяцев до 20-25 лет. Сумма кредита – от нескольких сот тысяч рублей до 20-30 млн.

Кредит под залог квартиры в СбербанкеНапример:

  • ЛокоБанк и Тинькофф банк кредит под залог недвижимости (квартиры) готовы предоставить под 6,90% и 6,99% годовых соответственно;
  • взять кредит под залог квартиры в Сбербанке можно под 10,4% годовых;
  • кредит под залог квартиры наличными предлагает оформить БЖФ Банк по ставке 10,99% годовых. Аналогичную ставку по кредиту под залог жилья предлагает Райффайзенбанк;
  • в Газпромбанке взять кредит под залог недвижимости можно по ставке от 12,4% годовых;
  • кредит под залог недвижимости в банке ЗЕНИТ предоставляется по ставке 9,99% годовых.

**Прим.: ставки в статье приведены по состоянию на начало мая 2021 г.

Казалось бы – столько выгодных предложений, самое очевидное – выбирай где меньше ставка и оформляй. Но не всё так просто.

Например, рассмотрим поподробнее кредиты под залог квартиры под 6,9%, которые предлагают Тинькофф банк и ЛокоБанк.

Не верь глазам своим, или что прячется под «выгодными» ставками Тинькофф банка и ЛокоБанка

Массовая проблема российских заемщиков – низкий уровень финансовой грамотности. Поэтому увидев в Интернете вот такие условия получения займов под залог недвижимости, они без раздумий нажимают кнопки «Отправить заявку», а после одобрения подписывают представленные документы, иногда даже их толком до конца и не прочитав:

Кредит под залог недвижимости Тинькофф банк  

Вас не смущает такая огромная «вилка» между минимальной и максимальной ставкой по кредиту: 6,99%-30%? Нас – очень.

kredit-tinkoff-bank-otzyvy.jpg

Для того, чтобы понять, что не всё так просто с этой ставкой, достаточно изучить отзывы на кредит под залог недвижимости в Тинькофф банке, которые оставляют многочисленные пользователи на разных площадках. Надо сказать – довольных клиентов там совсем немного. Почему?

Потому что по итогу оказывается, что ставка 6,9% годовых – это совсем не те проценты, которые вам придется заплатить за пользование кредитом. Чтобы оценить реальный размер процентов, достаточно изучить условия кредитования более внимательно и подробно. Например – раздел «Дополнительные документы», а в них – документ «Тариф по кредиту под залог недвижимости».

Оказывается, годовая ставка по кредиту – это не единственная плата банку, которую придется заплатить заемщику. В условиях действия данной ставки есть обязательство о страховании, а размер страховки составляет 0,3% от суммы выданного кредита ЕЖЕМЕСЯЧНО. Таким образом, к ставке 6,99% нужно прибавить 0,3*12=3,6%. Итого фактическая минимальная ставка по кредиту составит 10,59% годовых. Уже ближе к реальности, правда?

Кредит под залог недвижимости в Тинькофф банке

Кроме того, следует обратить внимание, что в отличие от процентов по кредиту, сумма страховки рассчитывается от суммы выданного кредита, т.е. она остается неизменной на протяжении всего периода пользования кредитом независимо от остатка задолженности. То есть какую бы сумму основного долга вы не вернули банку, размер страховки останется прежним. В результате фактическая плата, если делать перерасчет на проценты по кредиту, будет еще больше.

Помимо этого, обязательным условием предоставления кредита является страхование предмета залога – т.е. квартиры, что также можно отнести к затратам по его получению.

Отказавшись от всех страховок, вы получите кредит под залог квартиры в Тинькофф банке совсем по другой ставке – как минимум, под 12,2% годовых.

Аналогичная процентная ставка (6,90% годовых) действует по кредиту под залог недвижимости в ЛокоБанке. 

Кредит под залог квартиры в ЛокоБанке

Правда, на самом сайте информация по ставке подается более понятно и прозрачно. Потенциальные заемщики сразу могут узнать, что действует такая ставка только в первые полгода при условии покупки полиса добровольного страхования на условиях, определенных банком – т.е. те же завуалированные проценты. По истечении льготного периода ставка по кредиту устанавливается в размере 13% годовых. А при отсутствии страхового полиса процентная ставка по кредиту под залог квартиры в ЛокоБанке составит 16,20% годовых.

В результате нехитрых расчетов оказывается, что не казавшимися с первого взгляда выгодными ставки в 10,4% (Сбербанк) или 12,4% (Газпромбанк) окажутся довольно-таки приемлемыми и соответствующими текущим рыночным условиям.

Тем не менее, обратить внимание на дополнительные условия предоставления кредитов под залог недвижимости в подобных банках также стоит.

На что в первую очередь обращать внимание:

  • минимальные ставки по кредитным продуктам Сбербанка указываются, как правило, для зарплатных клиентов банка, при оформлении сделок через портал ДомКлик и при их электронной регистрации. Если ваша заявка не соответствует данным условиям, смело прибавляйте к ставке еще 0,5 – 1,5%;
  • практически во всех банках минимальная ставка по кредитам под залог недвижимости указывается с условием оформления различных страховок: риска невозврата кредита, жизни и здоровья заемщика и самого недвижимого имущества.

Требования к заемщикам и предоставляемым документам для кредита под залог недвижимости

Требования к заемщикам и предоставляемым ими документов для получения кредитов под залог жилья у большинства банков совпадают. Наиболее общие и распространенные из них:

  • достижение совершеннолетнего возраста. Ограничения по возрасту: от 18-21 года до 60-75 лет;
  • наличие гражданства РФ и постоянной или временной регистрации на территории России. Некоторые банки требуют наличия территориальной регистрации по месту обращения в банк за кредитом;
  • наличие постоянного дохода и места работы. Даже если в рекламе кредита по залог квартиры вы увидите, что какой-то банк дает кредит без подтверждения дохода, помните – это лишь формальность. Например, Тинькофф банк рекламирует свой кредит как кредит без подтверждения дохода, но это лишь означает, что у вас могут не требовать справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Но в перечне документов присутствует СНИЛС, получить который без наличия работы проблематично. Другие банки выдвигают еще более жесткие условия – не требуя подтвердить доход справкой, в требованиях к заемщику они прописывают обязательное наличие общего трудового стажа и стажа на последнем месте работы не менее 1-6 месяцев. Данные о своем месте работы и источниках дохода вы должны указать в анкете, и эти данные могут проверяться самыми разными способами;
  • отсутствие просроченной задолженности по ранее полученным кредитам и займам. Плохая кредитная история в прошлом также может подпортить вам кредитный рейтинг и соответственно – снизить шансы на одобрение кредитной заявки.

Среди других нюансов оформления кредитов и займов под залог недвижимости:

  • требования к предмету залога. Например, некоторые банки требования к залоговой недвижимости прописывают достаточно четко: квартира в многоквартирном жилом доме с оформленным правом собственности, в которой отсутствуют зарегистрированные лица, а также эта квартира не является единственной у залогодателя (Газпромбанк). У других требования к недвижимости более размыты, а каждый предлагаемый в залог объект недвижимости рассматривается индивидуально. Основной критерий – ликвидность квартиры, т.е. возможность ее быстро и беспрепятственно (с юридической точки зрения) продать и погасить просроченные обязательства по кредиту;
  • оценка заложенной недвижимости. Проводится исключительно аккредитованными банком оценщиками и является во многих случаях заниженной. Кроме того, ни один банк не выдаст кредит под залог недвижимости в размере ее 100-процентной оценочной стоимости. В лучшем случае это будут 75-80% от уже заниженной стоимости, в худшем – 40-50%;
  • жесткие требования к оформлению договора залога и электронных закладных. При каких-либо проблемах с заложенной недвижимостью или документальным оформлением прав на нее банк может или существенно повысить ставку по кредиту, или предъявить кредит к досрочному взысканию, или то, и другое вместе;
  • целевой или нецелевой характер займа. Большинство кредитных программ под залог недвижимости являются нецелевыми. Кредит можно получить наличными или на карту и потратить на любые нужды без какого-либо согласия или согласования с банком. Но есть среди кредитов под залог недвижимости и целевые. Как правило, это кредиты на приобретение другого движимого или недвижимого имущества, проведение ремонта, покупку земельного участка, строительство жилого дома и т.д. Подобные кредиты существуют в Новикомбанке, Газпромбанке и др.

Советы по выбору и оформлению кредитов под залог недвижимость

Подводя итоги вышесказанному, дадим несколько полезных рекомендаций:

  1. Ставки по кредитам

    Не верьте безоговорочно ставке, указанной в кредитном продукте. Изучите другие платежи (разовые и периодические), включая различные виды страхования, платежи за подготовку и рассмотрение документов на кредит, обслуживание карт-счетов и снятие с них наличных. Присоедините их к платежам, рассчитанным по задекларированной процентной ставке, и высчитайте реальную процентную ставку исходя из разницы между суммой основного долга и тем ежемесячным платежом, который у вас получится в результате сложения всех платежей и комиссий. Внимательно изучите предлагаемый график платежей по кредитному договору. Из него иногда проще высчитать реальную процентную ставку, убрав платежи по основному долгу. Здесь также важно знать – основной долг погашается равными долями на протяжении всего срока кредита или в какие-то периоды платежи больше или меньше. Не получается рассчитать самостоятельно – обратитесь к специалистам.

  2. Помните, что независимо от требований, предъявляемых к заемщикам, ставки по кредиту в большинстве своем будут выгоднее в тех банках, которые требуют от заемщиков документального подтверждения места работы и получаемых доходов. Чем ниже требования к заемщику – тем выше риск просрочек и невозвратов кредита. А высокий риск банки компенсируют повышенными процентными ставками.
  3. Рассматривайте в первую очередь в качестве подходящего банка – кредитора банк, с которым вас уже связывают какие-либо договорные обязательства. Помните, что если вы являетесь зарплатным клиентом банка, храните в нем свои вклады (депозиты), имеете расчетные счета как ИП или связаны какими-либо другими обязательствами, в таком банке вам могут предложить особые бонусы по кредитным продуктам, а кроме того – будут более лояльны при рассмотрении кредитной заявки.
  4. Реально оценивайте стоимость и ликвидность вашей недвижимости, предлагаемой в залог банку. Банки не дают кредиты под залог неликвидных объектов недвижимости. К таковым относятся: старые дома с большим процентом износа, аварийное и ветхое жилье, жилье с отключенными коммуникациями, в запущенном состоянии, требующее капитального ремонта и т.п. Идеальный вариант – квартира в новостройке или в многоквартирном доме не старше 10-15 лет, с единственным собственником и отсутствием в квартире зарегистрированных лиц. Если квартира находится в долевой или совместной собственности, имеет «мутную» историю с переходом прав от одних собственников к другим, если в ней проживают несовершеннолетние дети – шансов получить кредит под залог такой квартиры чрезвычайно мало.
  5. Проверьте свою кредитную историю перед обращением в банк. Обязательно погасите все просроченные обязательства по кредитам и займам, задолженности по исполнительным документам, коммунальным платежам, пеням, штрафам. Упорядочите свои действующие кредитные обязательства, погасите мелкие кредиты и займы, задолженности по овердрафтному кредитованию. Наличие большого количества непогашенных кредитных обязательств снижает вашу платежеспособность и как следствие – сумму возможного кредита. Кроме того, это повышает риск отказа в одобрении кредитной заявки.

Остались вопросы? Вы можете задать их нашим экспертам, написав нам на почту или заполнив форму обратной связи на сайте.

Материалы по теме

Как выгодно получить ипотеку в Сбербанке? Подробно о действующих ипотечных программах Сбербанка, условиях кредитования, требованиях к заемщикам и предъявляемым документам. Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы
Можно ли получить кредит под залог недвижимости без официального дохода? Что делать, если банк отказал в кредите?
Коммерческая недвижимость – хороший актив, который легко реализовать, поэтому банки и частные инвесторы охотно берут ее в залог в качестве обеспечения кредитных сделок
Где выгодней взять деньги под залог недвижимости? Основная проблема при оформлении займа под залог квартиры или дома – его выгодность. Чем быстрей вам нужны деньги, тем менее выгодными могут быть условия
Залог частного дома относится к ипотечному виду кредитования и поэтому банки предлагают более выгодные условия, чем по потребительским кредитам. Отвечаем на наиболее распространенные вопросы
Что такое ломбардный кредит под залог недвижимости, каковы его преимущества и недостатки? Какую недвижимость можно оформить в ломбард, в какие сроки и под какую ставку, оценка недвижимости