Как выгодно досрочно погасить ипотеку?

Как правило, взяв ипотеку на 15 – 20 лет, заемщики затем стараются расплатиться по кредиту досрочно. Что нужно знать для досрочного погашения? Нужно ли получать согласие банка и стоит ли бояться штрафных санкций или неустоек? Об этом - в нашей статье

Российские банки выдают ипотечные кредиты на срок до 20-30 лет. По статистике средний срок выданных ипотечных кредитов (если считать по срокам, указанным в договорах ипотеки) в 2020 году в России составлял чуть более 18 лет. При этом фактический срок пользования ипотекой составляет 7-10 лет. Из этого следует, что большинство россиян возвращают ипотечные кредиты досрочно.

Зачем они это делают и какие выгоды извлекают?

Во-первых, досрочная выплата ипотечного кредита сокращает сумму переплаты, которую заемщик платит банку в виде процентов.

Во-вторых, в последние годы на фоне резкого снижения ипотечных ставок заемщикам было выгоднее переоформить ипотечные кредиты на новых условиях, погасив при этом старую ипотеку. В большинстве случаев такие операции осуществлялись по программам рефинансирования ипотеки и позволяли снизить ставку на 2-3%, а иногда и больше.

Проводить досрочное погашение ипотеки лучше в первые годы после получения кредита, когда основную часть ежемесячного платежа составляет уплата процентов по ипотеке. При этом деньги на погашение лучше не копить, а уплачивать сразу, регулярно внося суммы сверх ежемесячного платежа. Излишки нужно вносить именно на погашение основного долга, а не будущих процентов, поскольку именно уменьшая «тело» кредита, вы уменьшается плату за его пользование в виде процентов.

Когда ипотеку можно погасить досрочно?

Перечитайте кредитный договор. Все российские банки разрешают досрочно погасить ипотечный кредит – частично либо полностью. Условия досрочного погашения (если таковые имеются) прописываются в договоре.

В 2011 году в Гражданский кодекс РФ (ст. 810) были внесены изменения, разрешающие заемщику-физическому лицу в любой момент досрочно погасить полученный под проценты займ, не связанный с осуществлением предпринимательской деятельности. Для этого ему достаточно уведомить кредитора не менее, чем за 30 дней до предполагаемой даты погашения, если меньший срок не установлен договором. Таким образом, банк не имеет права отказать заемщику-физическому лицу в досрочном погашении ипотечного кредита.

Полное досрочное погашение ипотеки предполагает одномоментную выплату всей задолженности, включая основной долг, начисленные проценты и штрафные санкции (при их наличии), на определенную дату.

При частичном досрочном погашении ипотечного кредита возможно:

• сокращение срока кредитования – например, банк может пересмотреть по вашему обращению срок пользования кредитом и тем самым увеличить сумму ежемесячного платежа. Предположим, вы брали ипотеку в сумме 6 млн рублей сроком на 20 лет и должны были уплачивать ежемесячно в счет погашения основного долга 25 000 рублей (не считая процентов). Теперь вы просите банк сократить срок до 10 лет, увеличив сумму ежемесячного платежа в части основного долга до 50 000 рублей. У подобного способа досрочного погашения ипотеки есть очевидный минус – вы должны быть четко уверены, что в ближайшие 10 лет сможете нести повышенную долговую нагрузку. В противном случае вы рискуете допустить просрочку со всеми вытекающими последствиями. Поэтому если вы не уверены в своей финансовой стабильности – лучше такой способ досрочного погашения не использовать;
• уменьшение платежа по ипотеке. Сделать это можно, внеся в счет погашения ипотечного кредита какую-то значительную сумму, которая будет зачтена в погашение ежемесячной суммы основного долга. Например, на сегодняшний день ваш остаток задолженности по ипотеке составляет 2,16 млн рублей, а платить вам его еще 6 лет. Таким образом, ежемесячно вы отдаете банку в погашение основного долга 30 000 рублей. У вас появились 720 000 рублей, которые вы хотите направить на погашение ипотечного кредита. За счет этих средств можно уменьшить ежемесячный платеж по основному долгу на 10 000 рублей – до 20 000. Соответственно, проценты тоже будут начисляться на уменьшенный остаток долга.

Еще один вариант – просто внести единовременно сумму, которой можно закрыть платежи на несколько ближайших месяцев. Но будьте внимательны – в этом случае необходимо тщательно согласовать с банком условия направления средств на погашение задолженности – за сколько месяцев, только в части уплаты долга или начисленных процентов и т.д. Не думайте, что банк просто зачислит полученные от вас деньги в счет ближайших платежей по кредиту. Без согласования есть риск, что ваши деньги «зависнут» у банка где-нибудь на транзитных счетах в «невыясненных» платежах, а вам придется по полной заплатить и проценты. А в худшем случае – даже штрафные санкции за просрочку, если вы в надежде, что банк сам зачислил ваши деньги в счет платежей ближайших 3-4 месяцев, перестанете платить по кредиту и не выясните судьбу внесенных для досрочного погашения средств.

Чтобы убедиться в том, что банк зачислил ваши деньги в счет досрочного погашения ипотеки, перестрахуйтесь и проверьте свою кредитную историю.

При этом не все банки дают возможность заемщикам таким способом досрочно выплатить какую-то часть долга. В большинстве случаев досрочное направление средств зачитывается только путем уменьшения срока или размера платежа и не освобождает заемщика от уплаты текущих платежей по ипотечному кредиту.

Иногда банки в договоре ипотеки указывают – с какого момента возможно досрочное погашение ипотеки. Но, исходя из норм закона, этот срок не может превышать 30 дней. А, например, в Сбербанке вы можете досрочно погасить ипотеку уже на следующий день после ее оформления.

Банков, которые запрещали бы проводить частичное досрочное погашение ипотеки, на сегодня нет. Дополнительных комиссий при выплате кредита раньше срока в подавляющем большинстве случаев не предусмотрено. 

Процедура досрочного погашения ипотеки

Сама процедура досрочного погашения ипотеки стандартна для всех банков, а подход к досрочному погашению ипотеки в ВТБ или, например, в Сбербанке не отличается от того, что используют небольшие банки.

Прежде всего, нужно поставить банк в известность о том, что вы хотите раньше выплатить часть кредита. Банк уведомляется путем направления заявления на досрочное погашение ипотеки за 30 дней до предполагаемой даты внесения средств, если меньший срок уведомления не установлен договором ипотеки. Не обязательно обращаться для этого в отделение банка, заявление можно подать в личном кабинете на сайте кредитной организации, указав в нем сумму досрочного погашения и разместив ее на счете, с которого вносятся платежи (если у вас настроен автоплатеж по кредиту). В противном случае в день выплаты банк спишет только ежемесячный платеж. Если автоплатеж не настроен, деньги можно перечислить самостоятельно на счета, указанные для погашения ипотеки, если при принятии вашего заявления на досрочное погашение банк не указал иные счета для перечисления средств.

Например, досрочно погасить ипотеку в Сбербанке можно онлайн или в офисе банка. Самый простой способ – дистанционный, через мобильное приложение или через личный кабинет на сайте СберБанк Онлайн. Единственный нюанс – при оплате онлайн вносимая сумма должна быть не менее 30% от ближайшего платежа по кредиту.

Как погасить досрочно ипотечный кредит в мобильном приложении Сбербанка:

1. Авторизоваться в приложении.
2. Открыть раздел «Кредиты».
3. Зайти в свой ипотечный кредит, по которому вы совершаете досрочное погашение.
4. Нажать «Операции» и выбрать опцию «Погасить досрочно».
5. Выбрать счет для списания средств, указать сумму досрочного погашения и в выпадающем списке выбрать, каким образом вы хотите осуществить досрочное погашение: путем сокращения срока или суммы платежа.

При досрочном погашении ипотеки что выгоднее сократить: платеж или срок выплаты кредита?

В большинстве случаев банки позволяют заемщикам самим выбирать, что сокращать при частичном досрочном погашении ипотеки: срок кредитования или ежемесячный платеж.

В целом заемщики достаточно свободны в выборе вариантов. Исключение - досрочное погашение ипотеки за счет средств материнского капитала. Маткапитал направляется на досрочное погашение ипотеки в строго определенном порядке:

• сначала погашаются проценты, начисленные на остаток основного долга с момента последнего совершенного платежа по ипотеке до момента поступления из Пенсионного фонда средств маткапитала;
• оставшаяся сумма направляется на погашение основного долга (полное или частичное, в зависимости от суммы). При этом сокращается сумма ежемесячного платежа, сократить срок за счет маткапитала нельзя;
• средства материнского капитала нельзя направить на погашение просроченной задолженности, повышенных процентов, пеней и других штрафных санкций.

Проценты при досрочном погашении ипотеки сокращаются в любом случае – выбрали вы сокращение срока или уменьшение ежемесячного платежа. Сокращение сроков в первые годы пользования кредитом позволяет максимально сократить сумму уплачиваемых процентов. Но эффект от экономии вы почувствуете лишь в конце, досрочно выплатив кредит.

Выгода в денежном выражении от сокращения ежемесячного платежа в целом ниже, но зато вы сразу почувствуете все преимущества снижения долговой нагрузки, особенно если ваш ежемесячный платеж по ипотечному кредиту для вас некомфортен. Тогда нужно сначала снижать его, постепенно доводя до суммы, которую вы можете платить без ущерба для бюджета. А после уже уменьшать срок кредитования.

В любом случае, прежде чем подавать заявление в банк, нужно рассчитать досрочное погашение ипотеки в обоих вариантах, понять, что вы выиграете при сокращении ежемесячного платежа и при изменении срока кредитования. Для этого существуют многочисленные калькуляторы досрочного погашения ипотеки. Сделать расчет можно и при помощи обычного ипотечного калькулятора. Рассчитайте сумму уплаченных процентов при сокращении срока кредитования и сравните с той, что вы уплатите за тот период, который у вас прописан в договоре ипотеки сейчас. Разница в суммах и будет вашей выгодой. Аналогичный расчет можно сделать, уменьшив сумму основного долга до той, которая останется после досрочного погашения части кредита.

Полное погашение ипотеки можно осуществить в любой момент, как только появились средства. Никаких штрафов за это в данный момент уже не существует (потребовалось внесение изменений в гражданское законодательство, чтобы прекратить эту порочную практику).

Прежде чем принять решение о полном или частичном погашении ипотечного кредита, мы рекомендуем вам прислушаться к экспертам по домашним финансам. В экономически сложные и нестабильные времена они не рекомендуют направлять на погашение все имеющиеся в семье средства, а обязательно иметь комфортную подушку безопасности. Кроме того, эти деньги могут не просто лежать мертвым грузом, но и приносить доход. Это может быть даже пассивный доход по вкладу, но вы всегда сможете получить в свое распоряжение эти средства при возникновении непредвиденных обстоятельств.