Почему не нужно бояться выставленных на продажу залоговых квартир?

Иногда обстоятельства складываются так, что собственники решают продать купленную в ипотеку квартиру еще до полного погашения кредита. И если еще несколько лет назад на такие объекты было сложно найти покупателей из-за того, что они не хотели иметь дело с залоговыми квартирами, то сейчас разработаны безопасные схемы проведения сделок, при которых интересы покупателей максимально защищены.

На рынке жилья растет число выставленных на продажу залоговых квартир. Многие покупатели не готовы рассматривать приобретение таких объектов. Между тем, у залоговых квартир есть преимущества перед квартирами, не находящимися в обременении банка. В некоторых случаях их стоимость ниже, потому что продавцам приходится снижать цену для привлечения покупателей. Но самое главное – в данном случае риск купить проблемный объект значительно ниже, чем при покупке любой другой «вторички», особенно той, которая часто переходила из одних рук в другие. Выдавая несколько лет назад одобрение на ипотечный кредит для покупки этой квартиры, банк уже проверил юридическую чистоту недвижимости. Поэтому такие квартиры несут меньше рисков, которые могут привести к признанию сделки недействительной в дальнейшем.

Что до риска покупки находящегося в обременении в банке жилья, то вместе с ростом числа выставленных на продажу залоговых квартир  за последние несколько лет были разработаны безопасные механизмы продажи таких объектов. Сейчас в этом процессе активно участвуют банки.

Какие риски покупки залоговых квартир существуют?

Особенность сделок с залоговыми квартирами – необходимость снятия обременения банка, а для этого надо погасить остаток долга продавца по ипотеке. Как правило, эта сумма вносится за счет средств покупателя. В связи с этим при покупке залоговой квартиры существуют риски для покупателя.

Главный риск при покупке залоговой квартиры состоит в том, что сумму, необходимую для погашения ипотеки, покупателю нужно внести еще до совершения сделки. Поэтому нужно проконтролировать, чтобы собственник квартиры использовал переданные средства именно на те цели, на которые они были предназначены, а не по своему усмотрению. К тому же передачу средств нужно правильно оформить документально. 

Схемы купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

Существует несколько вариантов покупки заложенной квартиры. Важную роль играет то, за какие средства покупатель будет приобретать эту квартиру: за личные или за кредитные.

Покупка залоговой квартиры за счет собственных средств

В этом случае заемщик – собственник квартиры по предварительному согласию банка-кредитора продает недвижимость покупателю. Что для этого нужно:

1. Чтобы закрыть такую сделку, необходим авансовый платеж в размере непогашенной суммы ипотеки. Без этого банк не даст свое согласие на продажу жилья и не снимет обременение. Для перечисления аванса, как правило, заключается договор задатка или предварительный договор купли-продажи. Аванс перечисляется непосредственно банку-кредитору, за счет которого закрывается остаток заложенности по ипотечному кредиту.
2. После полного погашения ипотечного кредита банк снимает с квартиры (иной приобретаемой недвижимости) обременение в ЕГРН и дает свое согласие на продажу жилья. Если по сделке оформлялась закладная, после снятия обременения продавец жилья может ее получить по письменному заявлению в Росреестр или МФЦ. Банку закладная не выдается и хранится в Росреестре.
3. После снятия обременения и получения согласия банка заключается обычный договор купли-продажи недвижимости, не обремененной залогом. В нем учитываются условия расчетов с учетом совершенного авансового платежа.

Какие нюансы нужно учесть при оформлении сделки:

• проверить, использовался ли в ипотечной сделке материнский капитал – в качестве первоначального взноса или для погашения части ипотечного кредита. Если да, то семье необходимо выделить доли детей, на которых получался маткапитал, и получить разрешение на сделку купли-продажи у органов опеки;
• уточнить, приобреталась ли квартира по договору приватизации. Если да, то необходимо запросить архивные сведения о лицах, зарегистрированных в квартире на момент приватизации. Это позволит выяснить, имеются ли лица с правом на пожизненное пользование квартирой, т.е. проживания в ней. Это могут быть: временно снятые с регистрации лица по причине безвестного отсутствия, отбывающие наказание в местах заключения и т.п.

С точки зрения проверки чистоты права собственности, покупка залоговой квартиры даже менее рискованный вариант, поскольку на стадии выдачи ипотечного кредита банк уже такую проверку проводил.

Тем не менее, подобные сделки довольно сложны в своей реализации, необходимо учесть множество нюансов, поэтому при наличии сомнений в возможности самостоятельного оформления такой сделки лучше обратиться к опытным специалистам – кредитным брокерам, риэлторам, юристам по недвижимости.

Как купить залоговую квартиру в ипотеку?

Еще несколько лет залоговые квартиру могли приобрести только покупатели с наличными деньгами. Потом появилась схема покупки квартир в ипотеку, но она была возможна только если покупатель брал кредит в том же банке, где выплачивает ипотеку продавец. Это создавало сложности при реализации залоговых квартир. Ведь если банк отказывал покупателю в выдаче кредита, тот уже не мог приобрести понравившуюся квартиру.  А в последнее время банки активно предлагают программы, рассчитанные на покупку квартир, находящихся в залоге другого банка. В прошлом году кредит на покупку залоговой квартиры другого банка начал выдавать ВТБ. По этой программе возможна, например, покупка залоговой квартиры у Сбербанка.

Как реализуется схема покупки залоговой квартиры за счет ипотеки в ВТБ:

1. Продавец и покупатель квартиры обращаются в банк для одобрения сделки. Продавец может получить кредит всего по двум документам.
2. Одновременно оформляются две сделки: на погашение ипотеки в другом банке и кредит на покупку квартиры с оформлением аккредитива.
3. Погашение кредита в другом банке, получение закладной и раскрытие аккредитива. Новые права собственности на квартиру регистрируются в Росреестре.

Оформление сделки происходит очень быстро – в среднем за неделю. Рассмотрение такой заявки проводится по упрощенной схеме, платежеспособность продавца банк не оценивает. Что касается оценки покупателя для получения ипотеки, то подход к ней такой же как по действующей в банке стандартной программе, рассчитанной на тех, кто приобретает квартиру на вторичном рынке жилья.

Чтобы снизить для покупателя риск приобретения залоговой квартиры обе сделки проводятся в один день. Банк выдает продавцу кредит на рефинансирование ипотеки и одновременно кредитует покупателя на приобретение квартиры. До момента регистрации перехода права на покупателя деньги хранятся на аккредитиве в банке. Только после того, как Росреестр зарегистрирует собственность на покупателя, банк передает продавцу деньги за квартиру. При такой схеме продажи покупатели максимально защищены.

Но наиболее простой и быстрый вариант – это оформление ипотеки в том же банке, где недвижимость находится в залоге, т.е. продавец квартиры или сам оформлял ипотеку на данную квартиру, или передавал ее в залог банку по другому (потребительскому) кредиту. В данном случае одобрение сделки происходит достаточно просто, поскольку средства, выдаваемые покупателю квартиры по ипотеке, находятся под полным контролем банка и направляются им на погашение задолженности продавца квартиры по ипотечному кредиту, и только оставшаяся часть поступает в распоряжение продавца.

Например, в Сбербанке для получения ипотеки на покупку уже находящейся в залоге у Сбербанка квартиры покупателю достаточно подать заявление как и при обычной ипотеке – через ДомКлик или в офисе банка. При этом сам процесс оформления ипотеки еще проще, потому что одобрение недвижимости банком носит чисто формальный характер. Причем в Сбербанке обещают, что менеджер сам запросит все необходимые документы в Росреестре и у продавца, а также совместно с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Схема покупки залоговой квартиры в Сбербанке за счет ипотеки выглядит следующим образом:

1. Подача заявления на ипотеку покупателем с указанием информации о выбранном объекте недвижимости.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
3. Заключение договора купли-продажи с указанием, что 1) квартира на момент заключения договора находится в залоге у банка, 2) оплата покупки осуществляется в безналичной форме на счет продавца, открытый в банке, 3) продавец обязуется часть полученных средств направить на погашение остатка задолженности по ипотечному кредиту.
4. Подписание документов по договору ипотеки. На данном этапе покупатель подписывает договор ипотеки, а банк готовит согласие на отчуждение квартиры и ее последующую ипотеку на покупателя. Первоначальный взнос можно поместить в банковскую ячейку и прописать в условиях, что они передаются продавцу после перехода права собственности на квартиру к покупателю.
5. Передача пакета документов на регистрацию в Росреестр.
6. Получение покупателем кредитных средств.
7. Проведение расчетов по сделке. на данном этапе покупатель пишет заявление в банке о перечислении кредита на счет продавца, а продавец оформляет заявление о досрочном погашении ипотечного кредита за счет средств, перечисленных покупателем.
8. Снятие обременения по кредиту продавца. Аннулирование закладной, снятие обременения по первоначальному залогу.

Единственное ограничение – схема работает только в отношении недвижимости в том же городе, где и оформляется ипотека. То есть купить недвижимость в другом городе по ней нельзя. Например, беря ипотечный кредит в Москве, покупать находящуюся в залоге у банка квартиру можно тоже только в Москве. А беря ипотеку в Мурманске, купить залоговую квартиру в Московской области нельзя.

Покупка залоговой квартиры, если продавец – банк

Еще один вариант – покупка жилья, обремененного залогом, непосредственно у банка. Это происходит в тех случаях, когда банк реализует заложенное имущество при невыполнении заемщиком своих обязательств по кредиту, обеспеченному залогом.

По закону заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется на аукционных торгах, организуемых судебным приставом.

Вся информация о торгах аккумулируется на сайте о проведении торгов по заложенному имуществу torgi.gov.ru. Здесь можно найти информацию о торгах, проводимых во всех регионах Российской Федерации.

Если недвижимость не продана через аукцион, она передается банку в счет погашения задолженности и реализуется им самостоятельно. Площадками для такой реализации обычно выступают:

• собственные сайты банков. У многих банков на сайтах есть для этого специальные разделы и площадки (например, у ВТБ, Россельхозбанка, Газпромбанка, банка «Открытие», Росбанка и др.);
• общие площадки по продаже жилой недвижимости – Авито, ЦИАН и аналогичные им.

Среди плюсов покупки жилья на торгах у банка:

• гарантия юридической чистоты сделки;
• удобные сервисы по поиску недвижимости по заданным параметрам;
• возможность приобрести квартиру по цене немного ниже рыночной (зависит от того, насколько срочно банку необходимо реализовать предмет залога).

Таким образом, можно подытожить, что покупка залоговой квартиры не является чем-то экстраординарным и не несет за собой никаких рисков. Напротив – в некоторых аспектах она имеет даже преимущество перед покупкой квартиры, не обремененной залоговыми обязательствами. Среди главных плюсов можно отметить такие как:

• минимизация правовых рисков, связанных с проверкой правообладателей на приобретаемое жилье;
• возможность подыскать вариант по цене ниже рыночной (в среднем скидка может составлять 10-15%).