К чему готовиться ипотечным заемщикам после резкого роста ключевой ставки до 5%?

Второй раз в этом году Центробанк повышает ключевую ставку. 23 апреля, всего через месяц после предыдущего повышения, Банк России резко поднял ключевую ставку сразу на 0,5 п.п. до 5% годовых, хотя рынок ждал очередного повышения на 0,25 п.п. до 4,75%.

Почему ЦБ РФ так резко поднял ключевую ставку? 

В пресс-релизе Совета директоров ЦБ, как и в заявлении для прессы Эльвиры Набиуллиной после заседания, это достаточно подробно освещено. Остановимся на ключевых моментах:

• фактические темпы инфляции оказались выше прогноза – т.е. цены растут быстрее, чем прогнозировал ЦБ. В 2020 году Центробанк закладывал в свой прогноз на 2021 год цифру 4%, в то же время уже в январе 2021 г. инфляция составила почти 5,2%. Повышение ключевой ставки делает кредиты (не только ипотечные, но и потребительские) дороже и тем самым снижает потребительскую активность, а значит – тормозит рост цен;
• восстановление спроса приобрело устойчивый характер и в некоторых секторах экономики опережает возможности наращивания производства. А значит – возможен дефицит, который также приводит к инфляции. По расчетам ЦБ, российская экономика уже во втором полугодии вернется к докризисным темпам роста в 3-4%. Таким образом, она перестает нуждаться в дополнительных мерах стимулирования в виде дешевых денег;
• мягкая денежно-кредитная политика снизила привлекательность банковских депозитов и ОФЗ, что в совокупности с повышением геополитических рисков негативно сказалось на курсе российского рубля. Повышение ключевой ставки в этих условиях является одним из инструментов стабилизации курса национальной валюты.

В выступлении Эльвиры Набиуллиной наибольший интерес представляет заявление о том, что сегодня Банк России впервые опубликовал прогнозные интервалы средней ключевой ставки по 2023 год включительно. Ее прогнозируемые размеры выглядят таким образом:

• 4,8-5,4% в 2021 г.;
• 5,3-6,3% в 2022 г.;
• 5-6% в 2023 г.

Это означает, что повышение ключевой ставки до 5% - не последнее в этом году. ЦБ планирует ее дальнейшее повышение выше 5%, а в 2022 г. – выше 6%.

Что будет с ипотечными кредитами после повышения ключевой ставки?

Ключевая ставка является основным ориентиром стоимости кредитных ресурсов. Это означает, что ставки по ипотеке в ближайшие 2 года ожидает рост. На сколько значительным он будет? Постараемся разобраться.

По нашему мнению, в 1 полугодии 2021 года какого-либо заметного роста ставок по ипотеке ждать не стоит. Возможно, может произойти небольшое повышение по отдельным ипотечным продуктам, таким как ипотека на вторичку или на рефинансирование ипотеки в других банках.

Ипотека на новостройки будет оставаться самой привлекательной с точки зрения ставки за счет действующей программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Но программа действует до 1 июля 2021 г., а по заявлениям высоких чиновников уже можно предполагать, что дальнейшее ее продление в том виде, в каком она существует сейчас, не планируется. Похоже, что в правительстве склоняются к решению сделать льготную ипотеку более адресной. Например – оставить ее для отдельных (самых незащищенных и нуждающихся в улучшении жилищных условий) категорий граждан или распространить на регионы, в которых продолжает оставаться низкий спрос на рынке жилья. Перечень таких регионов (их около 25) ранее приводила Эльвира Набиуллина.

Таким образом, заметного повышения ставок по ипотеке можно ожидать во втором полугодии 2021 года. Но, как и многие эксперты, мы склоняемся к тому, что рост не будет резким. Наш прогноз: он составит не более 0,5-1 п.п. к концу года.

Сдерживающим фактором роста может стать заинтересованность застройщиков в сохранении высоких темпов строительства. В планах у многих стоит большое количество проектов, реализация которых потребует поддержания высокого спроса на возводимые объекты, а значит – доступных ипотечных кредитов. В связи с этим можно ожидать расширения программ субсидирования ипотечных ставок застройщиками, которые действую во многих банках и сейчас. Например – в Сбербанке, Банке ДОМ.РФ, Газпромбанке и многих других.

Суть данных программ заключается в следующем:

• застройщик заключает с банком договор проектного финансирования, в рамках которого ему выдается кредит на строительство жилого комплекса или дома;
• в рамках данного соглашения застройщик субсидирует покупателям квартир ставку по ипотеке. Субсидирование может быть как на определенный период (как правило, первые 1-2 года) или на весь срок пользования кредитом. Так, например, в настоящий момент в Сбербанке можно оформить льготную ипотеку по программе господдержки не под 6,5%, а под 2,9% (причем на весь срок пользования кредитом), если приобретать квартиру в ЖК «Пригород Лесное» в Ленинском районе Московской области. А в Банке ДОМ.РФ можно снизить ипотечную ставку на 0,2 п.п., если покупать квартиру в ГК «ПИК»;
• финансирование покупки квартиры за счет ипотеки осуществляется, как правило, через счета эскроу. Т.е. застройщик строит объект за счет кредита банка и собственных оборотных средств, а после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности ему перечисляются средства покупателей со счетов эскроу, на которые зачисляются суммы ипотечных кредитов и первоначальный взнос.

Также не стоит забывать, что даже после завершения периода льготной ипотеки под 6,5% годовых, продолжат действовать многочисленные адресные программы льготного кредитования:

• семейная ипотека для семей с двумя детьми или ребенком-инвалидом;
• сельская ипотека на приобретение жилья в сельской местности (временно приостановлена);
• социальная ипотека для молодых специалистов (врачей, учителей, ученых) и военнослужащих;
• региональные программы льготной ипотеки, которые, судя по всему, расширит программа господдержки, действующая в данный момент до 1 июля 2021 г.

Таким образом, можно ожидать, что в целом по рынку средневзвешенные ипотечные ставки будут продолжать оставаться на достаточно комфортном уровне. Более заметное повышение, по нашему мнению, произойдет по ипотечным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке, а также на рефинансирование ипотеки.