Как делится ипотечная квартира при разводе?

Ипотека – долговременное обязательство. Кредиты нередко берутся на 20 -30 лет, за это время многое может произойти. Иногда случается так, что купленную в ипотеку квартиру приходится делить.

Как быть в ситуации, если квартира находится в ипотеке, а супруги при этом разводятся? Все зависит от того, когда именно была куплена квартира (до или в период брака), и есть ли в семье дети.  

По закону (ст. 34 Семейного кодекса РФ)  все нажитое в период брака имущество является общей собственностью супругов. Поэтому купленная в браке ипотечная квартира принадлежит обоим супругам. При этом совершенно неважно:

• кто из них выступал заемщиком при получении кредита;
• что полученная в браке ипотека оформлена только на одного из супругов;
• и кто ежемесячно вносил платежи.

Если квартира куплена в браке, а брачный договор не заключался, приобретенную в ипотеку квартиру придется делить. Разделить квадратные метры можно как добровольно (по нотариально удостоверенному соглашению о разделе имущества), так и в суде. 

* Примечание: Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Форма подготовлена экспертами компании «Гарант»

При разделе имущества супругов в судебном порядке доли супругов в собственности на квартиру, как правило, признаются равными. При этом суд традиционно учитывает права несовершеннолетних детей.

Как взятая в браке ипотека делится при разводе супругов?

Совместным в данном случае является не только нажитое имущество, но и долги. Если к моменту развода ипотечный кредит не выплачен полностью, долги также подлежат разделу между супругами.  Несмотря на то, что брак расторгнут и бывших супругов ничто больше не связывает, у них остались общие обязательства перед банком. Расторжение брака никак на эти обязательства не влияет, поэтому ипотеку нужно выплачивать и после развода супругов.

Как правило, платежи по кредиту делятся на две равные части, т.е. каждый из супругов будет вносить половину суммы ежемесячного платежа. Следует помнить, что по договору ипотеки супруги в обязательном порядке являются созаемщиками, поэтому несут перед банком за просрочку общую – солидарную ответственность.

Если бывшие супруги не хотят продолжать платить по ипотеке после развода, тут возможны два варианта:

1. Находящуюся в залоге банка квартиру можно продать с одобрения банка, погасив остаток долга по ипотеке и разделив между собой остаток суммы, полученной от ее реализации. 
2. Ипотека переоформляется на одного супруга при разводе, второй при этом перестает нести обязательства по кредиту. Супруг, ставший единоличным заемщиком, выплачивает другому сумму, равную стоимости его доли в собственности на квартиру. Однако банки далеко не всегда соглашаются на такую замену заемщика. Ситуация, когда заемщика два, для банка выглядит менее рискованной. Ведь если один из них вдруг потеряет работу и не сможет платить по кредиту, этим займется другой. Поэтому банк может не согласиться на переоформление кредита. Выход – попробовать вместо бывшего супруга-созаемщика предложить банку других созаемщиков или поручителей – близких родственников, друзей и т.п.

Как ипотека, взятая до брака, делится при разводе?

Особый случай, когда квартира была куплена в ипотеку еще до вступления в брак, но кредит не был выплачен полностью. Это значит, что после заключения брака на оплату ипотеки начали использоваться общие средства. Это позволяет второму супругу после развода претендовать на половину денег, которые были выплачены по ипотечному кредиту в период брака.

Судебная практика в большинстве случаев идет по такому пути:

• квартира в любом случае считается личной собственностью того супруга, который приобрел ее до брака;
• другой супруг должен выплатить супругу – собственнику жилья половину тех средств, которые были выплачены по ипотеке в период брака.

Такое решение, например, вынес суд Чеховского городского суда Московской области по делу N 33-4491/2016при рассмотрении иска между бывшими супругами в 2015 году и его поддержала апелляционная инстанция. 

Суть спора заключается в следующем:

• ответчица по иску – бывшая супруга истца до брака приобрела жилой дом с участком, но не выплатила до конца ипотечный кредит;
• бывший супруг (истец) в период брака, который длился около года, помогал супруге оплачивать ипотечный кредит, выплатив за это время 269 тыс. рублей из общей суммы выплаченной задолженности 302 тыс. рублей в этот период и теперь требует от ответчицы вернуть как неосновательное обогащение эти 269 тыс. руб.;
• суд первой и второй инстанции, рассматривая спор, пришел к выводу, что поскольку имущество приобретено ответчицей до брака, оно являлось и является ее личной собственностью как в период брака, так и после его расторжения согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ;
• ответчице подлежит возместить истцу половину выплаченного за период брака ипотечного кредита, т.е. 302 тыс. руб./2 = 151 тыс. руб., поскольку в соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в браке, как и получаемые доходы, считаются равными по долям. Стороны в период нахождения в браке производили погашение по ипотечному кредиту за счет совместно нажитых денежных средств, поэтому выплаченные суммы по ипотеке также являются общими супружескими и подлежат разделу между супругами поровну. В остальной части иска истцу отказано.

В судебной практике также имеются случаи признания за вторым супругом права собственности на долю в квартире пропорционально половине тех средств, которые были выплачены в период брака по ипотечному кредиту. Однако, данная практика не нашла большого распространения. Мы также считаем ее не отвечающей нормам гражданского и семейного законодательства РФ.

Также если к моменту заключения брака ипотека выплачена полностью, квартира бесспорно является личным имуществом одного из супругов. Разделу при разводе она не подлежит.

Как делится ипотека при разводе супругов с детьми?

Еще более сложной является ситуация, когда в семье есть дети, а супругам не удалось мирно договориться о разделе обязательств по ипотеке, и он происходит в суде. Тогда если  дети остаются жить с мамой в купленной квартире, суд может привлечь отца к обеспечению детей жильем. Это значит, что платежи по ипотеке могут быть установлены не в равных долях. Если по общему правилу, когда заемщики решают сохранить квартиру после расторжения брака и не переоформлять ипотеку на одного из супругов, платежи между ними делились бы поровну, то в этом случае речь идет об обеспечении детей жильем, поэтому доля отца в выплате ипотеки окажется больше. Такие изменения в законодательство внесены чуть больше года назад, в феврале 2020 года (в ст. 86 Семейного кодекса РФ).

Что касается раздела самой ипотечной квартиры, то доли в собственности на квартиру могут быть определены с учетом детей. Как правило, доли супругов в собственности на квартиру признаются равными, но когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд это учтет. И вынося решение, может установить долю того из супругов, с кем будет жить несовершенный ребенок, большей. Кроме того, при определении доли детей в ипотечной квартире суд учтет сумму материнского капитала, который был направлен на финансирование ипотеки – уплату первоначального взноса или погашение части задолженности по ипотечному кредиту.

Чтобы подстраховаться от неожиданностей в дальнейшем, специалисты советуют заключить брачный договор. Если по закону все нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, то в этом документе можно установить другой режим собственности. К примеру, в брачном договоре можно предусмотреть личную собственность одного из супругов на определенное имущество. Тогда в случае развода и раздела купленной в ипотеку квартиры все произойдет ровно так, как супруги сами заранее предусмотрели в брачном договоре. Заключить брачный договор можно в любой момент, как до вступления в брак, так и после того, как он уже зарегистрирован. Причем оговорить в нем можно не только то, кому принадлежит уже имеющееся к моменту заключения брачного договора имущество, но и то, которое супруги приобретут в дальнейшем во время брака.