Ключевая ставка повышена третий раз за год – что ждет ипотеку во втором полугодии 2021 года?

Ирина Максимова, заместитель главного редактора портала ipoteka.msk.ru

"11 июня Центробанк ожидаемо в очередной раз повысил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 5,5% годовых. Она является основным индикатором стоимости кредитных ресурсов, поэтому ожидания рынка о повышении ставок по ипотечным кредитам вполне оправданы."

Ипотека с 2020-го, «ковидного» года стремительно дешевела, а ипотечные ставки достигли своего исторического минимума – никогда в новой истории России ипотечные ставки не были настолько низкими.

Официальные причины повышения озвучены в выпущенном ЦБ пресс-релизе:

1. Инфляция сложилась на уровне выше прогнозируемого Банком России.
2. Российская и мировая экономики восстанавливаются более быстрыми темпами, чем ожидалось.
3. Вклад в инфляцию со стороны устойчивых факторов возрастает из-за быстрого расширения спроса на фоне ограниченных возможностей наращивания выпуска продукции.
4. Дисбалансы спроса и предложения приводят к росту цен на мировых рынках.
5. Высокие инфляционные ожидания значительно сместили баланс рисков в сторону проинфляционных.

Официальная инфляция в первые недели июня уже превысила 6,15%, что по-прежнему выше роста ключевой ставки. Это означает, что ключевую ставку могут ждать очередные повышения уже на следующих заседаниях Совета директоров ЦБ (ближайшее состоится 23 июля).

Риторика Эльвиры Набиуллиной подтверждает приверженность Банка России следовать жесткой «ястребиной» политики. По ее словам, в банке не исключают перехода к умеренно жесткой денежно-кредитной политике, то есть повышения ключевой ставки выше 6%. Как сказала глава ЦБ, 11 июня обсуждалась возможность поднятия ставки сразу на 1 п.п. – до 6%. Повышенное инфляционное давление формирует необходимость дальнейшего укрепления ключевой ставки, эти решения будут приниматься с учетом фактического и ожидаемого уровня инфляции.

Поскольку инфляция на начало июня уже превысила показатель в 6%, можно с уверенностью прогнозировать, что 23 июля нас ждет очередное повышение ключевой ставки. Стабилизацию инфляции и возвращение ее к прогнозным показателям 4% аналитики Центробанка ожидают не ранее второго полугодия 2022 года.

Какие ставки по ипотеке ожидают нас во II полугодии 2021 года

Без сомнения, есть все основания прогнозировать повышение ставок по ипотечным продуктам банков. Стоимость заемных средств будет расти вместе со ставками по вкладам, поэтому это не может не отразиться на ипотечных ставках.

В настоящее время основное влияние на ипотечные ставки оказывают два фактора:

• ключевая ставка и опосредованно через нее – стоимость кредитных ресурсов
• и программа льготной ипотеки с господдержкой.

Ключевая ставка стабильно растет на протяжении всего года – с 4,25% она поднялась до 5,5%, и ее ожидает дальнейший рост.

Программа льготной ипотеки в том виде, в каком она существует сейчас – под 6,5% годовых и с ограничением по суммам в 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн – для остальных регионов, прекращает свое действие с 1 июля 2021 года. Новые условия ипотеки с господдержкой более жесткие: ставка увеличивается до 7% годовых, а сумма кредита ограничивается 3 млн рублей независимо от места проживания заемщика.

Это может означать только одно – ставки по ипотеке будут расти.

Каким будет этот рост?

Мы прогнозируем, что не резким. Возможно, ставки по ипотечным кредитам будут расти более медленными темпами, чем ключевая ставка.

Даже сейчас, в условиях постоянного роста ключевой ставки, многие банки находят возможности для снижения ставок по ипотеке (в основном – по программам льготной ипотеки). Такое снижение мы видим у банка ДОМ.РФ, Росбанка, ВТБ и ряда других.

К тому же застройщики заинтересованы в долгосрочном стабильном финансировании своих проектов. В последние годы мы можем наблюдать большое количество проектов, в которых застройщики совместно с банками занимаются субсидированием ставок по ипотечным кредитам. В рамках таких программ заемщики могут получить ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья по ставкам существенно ниже рыночных – от 0,1% годовых до 3-4% годовых. Причем такие ставки могут действовать как в первые год-два кредитования, так и на весь срок ипотеки.

В результате средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в феврале 2021 г. сложились на исторически низком уровне – 7,23% годовых. В марте этот показатель составил 7,27%, в апреле – 7,24%, в мае – 7,30%.

Поэтому наш прогноз: ставки по ипотеке на первичном рынке будут по-прежнему ниже, чем на покупку вторичного жилья, и эта разница во II квартале 2021 г. может увеличиться. Привлекательность ставок по ипотеке на приобретение нового жилья будет складываться из нескольких факторов:

• продление программы льготной ипотеки с господдержкой (пусть и на более жестких условиях);
• расширение программы семейной ипотеки на семьи, имеющие одного ребенка;
• стимулирование спроса на ипотечные кредиты в рамках программ субсидирования ипотечных ставок застройщиками;
• продолжающееся отставание темпов роста ставок по вкладам от уровня инфляции и соответственно – сохранение высокого спроса на рынке жилой недвижимости.

На последнем факторе следует остановиться подробнее. Как мы ранее писали, темпы роста стоимости жилья во многих российских регионах (в том числе в Москве, МО и Санкт-Петербурге) в середине 2020-2021 гг. вышли на двузначные цифры. Это во многом нивелировало положительный эффект от низких ставок по ипотеке. Тем не менее, спрос на жилье по-прежнему высок.

Поимом низких ипотечных ставок, его провоцируют минимальные ставки по вкладам и неразвитость финансовых отечественных рынков. Во многих случаях вложение в жилую недвижимость является одним из наиболее эффективных и надежных способов сбережения средств. А значит – на значительное замедление роста, а тем более – снижение стоимости жилья в ближайшее время рассчитывать не приходится. Соответственно – ипотечные кредиты даже при незначительном росте ставок будут оставаться привлекательным финансовым инструментом долгосрочного инвестирования в недвижимость.