Ключевая ставка и ипотека – какая связь

Очень многих интересует - какая же есть связь между ключевой ставкой и ипотекой? Почему она так важна и отчего изменение ставки влечет изменение ставок по большинству ипотечных программ в банках?

Сначала разберемся: что же это вообще такое – ключевая ставка?

Понятие ключевой ставки

Ключевая ставка — это один из инструментов денежно-кредитной политики Центрального банка (ЦБ). С ее помощью ЦБ влияет на уровень процентных ставок, то есть фактически на стоимость денег. Ключевая ставка является минимальной процентной ставкой, под которую ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам. Поэтому процентная ставка по банковским кредитам никак не может быть ниже, чем размер ключевой ставки. Исключение — государственные программы по ипотеке с субсидированной (пониженной) ставкой, т.к. в этом случае государство доплачивает банкам не полученный доход. Это же касается ипотечных программ с субсидируемой застройщиками ставкой. По ним застройщик компенсирует банку разницу в процентах при выдаче ипотечных кредитов на приобретение жилья в строящихся им домах, чтобы стимулировать продажи.

Как изменение ключевой ставки влияет на величину процентов по ипотеке

Ключевая ставка прямо влияет на проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Если вы хотите взять кредит или оформить ипотеку, рекомендуем вам отслеживать динамику ключевой ставки и официальные комментарии, которые дает Центробанк при ее повышении или снижении. Из комментариев можно узнать, какой стратегии в ближайшие месяцы ЦБ планирует придерживаться в своей денежно-кредитной политике и соответственно – имеются ли планы по дальнейшему снижению или повышению ключевой ставки.

Таким образом:

• Повышение ключевой ставки приводит к удорожанию ипотеки.
• При снижении ключевой ставки - наоборот, происходит удешевление кредитов.

На протяжении последних месяцев ЦБ неуклонно, понемногу, повышает ключевую ставку. И вполне естественно, что повышение ключевой ставки влечет за собой корректировку ставок по кредитам в большую сторону.

С начала 2021 года ключевая ставка повышалась трижды и к 11 июня 2021 г. достигла 5,5%. Как объяснила председатель Центрального банка - Эльвира Набиуллина, постепенный выход на нейтральную ключевую ставку нужен для сдерживания инфляции. Центробанк России планирует прийти к нейтральной ключевой ставке 5–6% в течение ближайших трех лет.

Что такое нейтральная ставка?  Это ставка, которая не провоцирует ни рост, ни снижение стоимости товаров и услуг. Нейтральная ставка - это, по сути, средневзвешенная ставка. В случае если ключевая ставка ниже нейтральной, то это означает, что власти искусственно поддерживают экономику.

Какой будет ключевая ставка и ставки по ипотеке в 2021 году

В действительности, заявленный Эльвирой Набиуллиной возврат к нейтральной ставке в 5–6% означает возврат к средневзвешенным ставкам в 8,9% на вторичном рынке и 7,4% на рынке новостроек, что соответствует ставкам уровня начала 2020 года.

Главной причиной повышения ключевой ставки ЦБ называет высокую инфляцию. По данным Росстата видно, что инфляция значительно ускорилась с конца 2020 года. Статистические данные на начало июня 2021 года свидетельствуют, что темпы годовой инфляции продолжают увеличиваться и уже достигли 6,15% (при целевом прогнозном показателе ЦБ в 4% годовых).  

Попробуем разобраться какую ставку по ипотеке ждать в 2021 году.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что рост ипотечных ставок в 2021 году неизбежен. Также на рост ставок в 2021 году может повлиять изменение программы льготной ипотеки. На Петербургском экономическом форуме Владимир Путин уже анонсировал ужесточение условий льготной ипотеки – с 1 июля ставка по ней составит 7%, а сумма ипотечного кредита будет ограничена 3 млн рублей независимо от региона.

Аналитики считают, что ставок в 6% годовых в 2021 году ожидать не стоит. Реальная рыночная ставка по их расчетам составляет 8-9% годовых, что также связано с заявленной ЦБ позицией о возврате к ключевой ставке в 5-6%.

Однако, по мнению экспертов, резкого роста ставок по ипотечным кредитам опасаться не стоит. Это связано, прежде всего с тем, что  рост ключевой ставки по намерениям ЦБ будет постепенным в течении ближайших трех лет. Кроме того, сдерживающим фактором могут стать низкие темпы Но чтобы успеть воспользоваться максимальной выгодой – не стоит откладывать покупку жилья в ипотеку.

Если же вы волнуетесь, что сейчас оформите ипотеку, а через 5 лет ставки будут ниже, то всегда стоит помнить о программах рефинансирования. Вы в любое время можете рефинансировать действующую ипотеку как в своем банке, а при отказе снизить ставку – воспользоваться предложениями рефинансирования в сторонних банках.