Как получить ипотеку с плохой кредитной историей?

Выдавая ипотеку, банк хотел бы иметь уверенность, что сможет вернуть одолженные деньги. Поэтому прежде чем дать одобрение, он обязательно запросит кредитную историю потенциального клиента и проверит, как заемщик раньше выполнял взятые на себя обязательства. Именно от нее во многом зависит, одобрят вам кредит или нет. Однако плохая кредитная история еще не означает, что заемщик не сможет получить ипотеку.

Что такое кредитная история и о чем она говорит

Кредитная история (КИ) – это документ, в котором собрана информация обо всех когда-либо полученных заемщиком кредитах:

• О том, насколько аккуратно тот их выплачивал, гасил ли займы досрочно и допускал ли просрочки.
• Из нее можно узнать текущую долговую нагрузку клиента: сколько кредитов он обслуживает в настоящий момент и каковы его ежемесячные обязательства по уплате основного долга и процентов. Зная размер ежемесячного дохода заявителя и сумму погашаемой задолженности, банк легко рассчитает сможет ли он выплачивать еще один кредит.
• Она содержит такую информацию как обращения в банк за кредитами и какие решения по ним принимались. Если несколько банков подряд по каким-то причинам примерно в одно время отказали заявителю, это уже является поводом для более пристального внимания к нему со стороны банка.  

Формирование кредитных историй началось в 2005 году после принятия федерального закона «О кредитных историях» № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Законом определен состав сведений КИ, порядок их формирования, хранения, запроса и предоставления.

Изначально кредитная история состояла из трех частей, а в 2015 году была дополнена четвертой. Сегодня она выглядит следующим образом:

1. Титульная часть. Включает личные данные о субъекте кредитной истории – физическом или юридическом лице, позволяющие идентифицировать заемщика: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, ИНН, СНИЛС и пр.
2. Основная часть. Содержит сведения об обязательствах – даты выдачи и погашения, размер ежемесячного платежа и т.п. Помимо кредитов и займов в нее могут включаться сведения о судебных взысканиях по алиментам, долгам за услуги ЖКХ и телефонной связи.
3. Закрытая часть. Содержит информацию о том, на основании каких источников формировалась кредитная история, а также о пользователях, кому она выдавалась по запросам.
4. Информационная часть. Содержит сведения об обращениях за кредитами и займами, в том числе по которым были получены отказы. Если банк озвучил причину отказа, она тоже попадет в информационную часть. Здесь же фиксируются признаки неисполнения обязательств, к которым закон относит две просрочки подряд, допущенные в течение 4-х месяцев.

Местом хранения кредитных историй определены бюро кредитных историй. Срок хранения – в течение 15 лет после погашения.

Как узнать свою кредитную историю

Прежде чем подавать заявку на ипотеку, заемщику стоит оценить вероятность ее получения, заказав кредитную историю. Дважды в год получить эту информацию можно бесплатно.

Чтобы получить кредитную историю, следует сначала узнать, куда банки передавали данные о ваших кредитах. Сведения о платежной дисциплине клиентов хранятся в специальных Бюро кредитных историй (БКИ). Единого БКИ не существует, банки формируют кредитные истории в тех бюро, с которыми сотрудничают. И может быть так, что ваша кредитная история находится в нескольких разных БКИ. Начать следует с выяснения, с каким БКИ работает выдававший вам кредиты банк. Это можно сделать, направив запрос в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ).

Существует несколько способов получения информации из ЦККИ, в зависимости от того известен ли вам ваш код субъекта кредитной истории (СКИ).

Код СКИ – это буквенно-цифровая комбинация, используемая пользователем или с его согласия при направлении запроса в ЦККИ для получения запроса о БКИ, в которых сформирована его кредитная история. Если вам известен ваш код СКИ, проще всего направить запрос в ЦККИ через форму на сайте Банка России. 

В форме указывается электронный адрес, на который вам придет ответ. Запрос можно направить напрямую в ЦККИ по адресу электронной почты ckki@cbr.ru. Ответ вам придет не позднее следующего рабочего дня после получения запроса.

Если кода СКИ у вас нет или он вам неизвестен, сделать это можно через портал Госуслуг. Для этого вам нужно:

• подтвердить учетную запись на портале Госуслуг;
• подать заявление на получение электронной услуги;
• дождаться появления списка бюро с вашими кредитными историями. Список направляется в форме таблицы с названиями, адресами и телефонами бюро.

После того как вы узнали, где хранится ваше кредитное досье, можно оформлять запрос на кредитную историю на сайте конкретного БКИ.

Также вы можете получить свою кредитную историю:

• при прямом обращении в любое БКИ;
• через банк, МФО, кредитный кооператив или другую кредитную организацию, у которых заключен договор с БКИ на оказании информационных услуг. Например, Например, если вы являетесь клиентом Сбербанка, запросить информацию из бюро кредитных историй можно через Сбербанк онлайн;
• направив в ЦККИ телеграмму по адресу: 107016, г. Москва, ул. Неглинная, д. 12, ЦККИ;
• оформив обращение в ЦККИ через нотариуса.

Если у вас плохая кредитная история, можно ли взять ипотеку?

Плохая кредитная история – это история с фактами просрочек по обязательствам. Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?

У клиентов с испорченной кредитной историей гораздо выше вероятность столкнуться с отказом. Банки уверены: если заемщик нарушал условия договора раньше, велика вероятность, что он сделает это снова. Поэтому далеко не все кредитные организации готовы иметь дело с клиентами, допускавшими неплатежи.

Практически все крупные банки – главные игроки ипотечного рынка не дают ипотеку с плохой кредитной историей. У них достаточно обращений, чтобы выбрать себе более надежных заемщиков.

Но есть среди банков и такие, которые соглашаются работать с заемщиками с плохой кредитной историей. Обычно это небольшие банки, которым приходится конкурировать с лидерами ипотечного рынка, поэтому они лояльнее подходят к оценке кредитоспособности клиентов. Так что взять ипотеку в таких банках можно и с плохой кредитной историей.

Одобрят ли ипотеку с плохой кредитной историей конкретно в вашем случае, зависит от многих факторов. Среди них:

• частота и длительность просрочек по ранее полученным кредитам;
• добровольность уплаты просрочек – т.е. если банкам приходилось взыскивать с вас просроченные долги в судебном порядке, это резко снижает шансы на одобрение новой кредитной заявки;
• ваше текущее финансовое положение – уровень и стабильность дохода, сколько времени прошло с момента последней допущенной просрочки, были ли у вас после этого еще кредитные обязательства и какова была дисциплина погашения по ним.

Также следует иметь в виду, что получение ипотеки с плохой кредитной историей невозможно при наличии текущей просроченной задолженности. То есть если на момент обращения в банк за ипотечным кредитом у вас есть действующая просрочка по другим кредитам, займам или судебным документам, вы однозначно получите отказ.

Кроме того, нужно уметь объяснить, как возникли неплатежи. Банк с большим пониманием отнесется к заемщику, нарушившему платежную дисциплину по уважительной причине - болезнь, потеря работы и т.п. Такому клиенту могут дать одобрение на ипотеку с плохой кредитной историей.

Получить помощь в ипотеке с плохой кредитной историей можно у кредитных брокеров, которые сотрудничают с лояльными к заемщикам банками и знают все требования, предъявляемые при подаче документов на ипотеку с плохой кредитной историей и просрочками.

Одобрение ипотеки с плохой кредитной историей

Выдавая ипотеку заемщику, имевшему в прошлом просрочки, банк несет повышенные риски. Поэтому для их компенсации условия кредитования для таких заемщиков могут отличаться от условий для добросовестных плательщиков. Перед тем как получить ипотеку с плохой кредитной историей, нужно быть готовым к тому, что:

• ставка по ипотечному кредиту будет на 1-2 или даже более пунктов выше, чем для добросовестных заемщиков;
• вам могут одобрить меньшую сумму ипотеки, чем вы запрашивали;
• банк потребует дополнительные способы обеспечения – например, поручительство или в дополнение к страховке недвижимости - страхование кредитного риска. Кроме того, страховка также может быть дороже ее стандартной стоимости.

Если вы готовы брать ипотеку на таких условиях, следует иметь в виду, что через 2-3 года ее можно будет попробовать рефинансировать на более выгодных условиях. Но для этого необходимо соблюдать все условия кредитования и вовремя погашать задолженность.

Как улучшить кредитную историю

Если банк отказал в ипотеке из-за испорченной кредитной истории, можно постараться ее исправить. Стереть информацию из КИ не получится, но в нее всегда можно добавить новую. Для этого специалисты советуют получать небольшие потребительские кредиты и гасить их досрочно. Если в потребительском кредите банк отказал, оформить кредитную карту, начинать активно ей пользоваться и аккуратно вносить платежи. Тогда постепенно информацию о допущенной просрочке в кредитной истории закроют новые записи об успешно выплаченных займах.

Мало кто знает, но банки проверяют кредитную историю не за весь период ее существования, а только за несколько лет. Причем подход банков к определению этого срока у разных банков отличается. Чаще всего они смотрят как заемщик платил по взятым на себя обязательствам за последние 3-5 лет. И если до этого в истории клиента были просрочки, а дальше накоплена положительная кредитная история, банк их учитывать не станет. У такого заемщика не возникнет проблем с получением ипотеки.