Ипотека на супругов: особенности оформления

В том случае, когда ипотеку берут состоящие в браке супруги, у оформления кредита существуют важные особенности, о которых стоит знать заранее. О них мы расскажем в нашей очередной статье

Все приобретенное в браке имущество является для супругов совместным. То же самое относится и к нажитым за период брака долгам. По этому правилу и ипотека, взятая во время брака – это общее обязательство, совместная ипотека супругов, хотя кредит при этом может быть оформлен только на одного из них. На практике это означает, что второй супруг несет точно такие же обязательства перед банком, что и основной заемщик, кому выдана ипотека. Поэтому, рассматривая заявку на ипотеку от одного из супругов, банк в обязательном порядке будет оценивать и размер дохода его супруги и ее кредитную историю. Об этом нужно помнить, подавая заявление по ипотеке между супругами.

Оформление ипотеки супругами

Изменить это общее правило и взять ипотеку без супруга возможно, но для этого перед получением кредита потребуется составить брачный договор. В этом документе будет установлен другой режим собственности на покупаемую квартиру. В таком случае ипотека оформляется только на одного супруга, и именно он будет нести все связанные с получением кредита обязательства перед банком. А второй супруг к нему отношения не имеет, в таком случае супруги не выступают созаемщиками по ипотеке.  

Чаще всего к заключению брачного договора прибегают в ситуациях, когда второй супруг по какой-то причине не подходит под требования банков для выдачи ипотеки. Это может произойти если:

• у одного из супругов испорчена кредитная история и это может стать препятствием для получения ипотеки;
• у второго супруга нет официального дохода, необходимого для предоставления ипотеки.

Брачный договор подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Когда ипотека берется только на одного из супругов и квартира оформляется в его единоличную собственность, банк может потребовать предоставить на сделку еще один документ - заверенное нотариусом согласие супруга на ипотеку. Однако, такое требование в подобной ситуации предъявляют далеко не все банки.

От того, как именно оформлена собственность на квартиру – общая или единоличная, зависит и размер налогового вычета за покупку квартиры и сумму уплаченных банку процентов по ипотеке, который получат супруги.

Налоговый вычет супругам за покупку квартиры

Каждый наемный сотрудник, доход которого облагается налогом по ставке 13%, имеет право вернуть себе часть денег, потраченных на приобретение недвижимости (квартиры, доли в собственности на квартиру, комнаты, частного дома или земельного участка). Ему должны выплатить до 260 тыс. рублей (13% с двух миллионов рублей, использованных на покупку квартиры) и до 390 тысяч рублей (13% от трех миллионов рублей) - с суммы выплаченных по ипотеке процентов.

Однако всю эту сумму покупателю не возвращают сразу, а только ту ее часть, что соответствует размеру  уплаченного за год подоходного налога. Если сумма заплаченных в течение года налогов окажется меньше полагающегося владельцу квартиры вычета, остаток перенесут на следующий год, и так будет происходить вплоть до его полной выплаты.

Налоговый вычет за купленную квартиру можно вернуть за несколько объектов. В том случае, когда квартира стоит меньше 2 млн рублей, оставшуюся часть налогового вычета можно будет перенести на следующие объекты. В отличие от вычета за покупку квартиры вычет по заплаченным по ипотеке процентам можно вернуть только за один объект недвижимости. У собственника есть право разделить эти вычеты на разные объекты. Получить вычет за покупку с одной квартиры, а 13% от суммы заплаченных по кредиту процентов вернуть с другой.

Какую сумму можно вернуть за покупку квартиры?

При этом налоговый вычет вернут именно в той доле, в какой собственник владеет квартирой. Если собственность совместная, и каждый из супругов владеет половиной квартиры, то имеет право на половину налогового вычета за ее покупку. Например, при стоимости квартиры в 4 млн рублей, каждый из собственников имеет право на вычет с половины этой суммы, т.е. с 2 млн рублей (260 тыс. рублей). Но при этом у супругов есть возможность отказаться от своей доли налогового вычета в пользу второго супруга. Это делается, например, если второй супруг имеет более высокий доход, и ему удастся быстрее вернуть из бюджета налоговый вычет за купленную квартиру. Подавлять заявление на вычет нужно на следующий год после оформления собственности на купленный объект.

Как делится вычет по ипотеке между супругами?

Распределение вычета за заплаченные проценты по ипотеке между супругами происходит так, как удобно супругам. Для того чтобы его получить, им нужно будет предоставить в Налоговую  заявление об распределении вычета по выплаченным банку процентам, указав в нем, как именно они хотят его разделить. Важно помнить, что вернуть вычет можно только с уже фактически выплаченных процентов по кредиту. Подать документы на налоговый вычет по процентам можно в процессе выплаты кредита. Например, супруги купили квартиру за 4 млн рублей и к моменту обращения за вычетом в налоговую заплатили по кредиту 500 тыс. рублей.  Они смогут вернуть 13% от 500 тыс. рублей= 65 тыс. рублей. Разделить эту сумму они могут так, как им удобнее.

Причем вернуть вычет можно и за квартиру, купленную несколько лет назад и даже за ту, что к этому моменту уже продана. Единственное ограничение, что здесь существует, - вернуть разрешат вычет только за 3 последних года. Т.е. если квартира была куплена в 2015 году, то в 2021-м можно вернуть вычет только за 2018, 2019, 2020-й годы.