Каким должен быть оптимальный размер платежа по ипотеке по мнению Минфина и наших экспертов

Выступая на «Ипотечном марафоне», заместитель министра финансов Михаил Котюков назвал допустимый размер кредитной нагрузки для ипотечных заемщиков. По расчетам Минфина, комфортным для погашения будет сумма, не превышающая 25% семейного бюджета. Всё, что выше, уже несет за собой определенные риски.

По мнению замглавы Минфина семьи сами должны определять для себя конкретную сумму допустимого платежа по ипотеке с учетом собственного финансового положения и текущих трат. 25% бюджета – это тот размер ипотечного платежа, который считается комфортным и не несущим большого риска. Но при этом, подчеркнул Михаил Котюков, необходимо учитывать, что в какой-то семье принято экономить, отказывая себе в определенных расходах, а в каких-то на это идут крайне сложно.

В любом случае, слишком большие обязательства по обслуживанию ипотечного долга не являются комфортными и безопасными ни для одной семьи.

В Национальном бюро кредитных историй предлагают определять уровень «комфортной» кредитной нагрузки по ипотеке исходя из 1/3 от доходов заемщика. В июле НБК определил размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно платить средний платеж по ипотеке, в 78,2 тыс. рублей. Это на 11,3% выше, чем в декабре 2020 года.

Эксперты НБК объясняют такой рост ростом среднего чека ипотечного кредита. В июне 2021 г., на фоне рекордных выдач ипотеки накануне изменения льготных программ кредитования средний размер ипотечного кредита впервые в истории статистических наблюдений превысил 3 млн рублей, в то время как в июне 2020 г. он составлял 2,3 млн рублей, а еще годом ранее – 2,2 млн рублей. Таким образом, только за последний год средний размер ипотечного кредита вырос на 27%.

Соответственно, с ростом выдаваемых сумм ипотеки за это время рекордно подрос и размер ежемесячного платежа. Вместе с тем, доходы домохозяйств России, к сожалению, растут не такими быстрыми темпами.

Увеличение долговой нагрузки на физических лиц заметил и ЦБ России, что ожидаемо вызвало беспокойство регулятора. Чтобы снизить аппетит банков к риску, Банк России ужесточил требования в части рискованных активов, увеличив процент отчислений в резервы по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%. Отчисления в резерв по таким кредитам теперь рассчитываются с учетом кредитной нагрузки заемщиков – чем она выше, тем выше надбавка к проценту отчисления. В зависимости от показателя долговой нагрузки, надбавка по ипотеке с низким первоначальным взносом составляет от 80 до 100%.

Как рассчитать оптимальный размер платежа по ипотеке? 

Комфортный размер ежемесячного платежа по ипотеке зависит от многих факторов. Основные из них - количественный состав семьи, сколько человек формирует семейный бюджет (т.е. количество источников дохода), размер текущих обязательных платежей, наличие детей и т.д.

Что мы рекомендуем нашим читателям при расчете размера ипотечного кредита:

• при определении комфортного размера ежемесячного платежа по ипотеке необходимо учитывать не только ваши доходы, но и размер текущих расходов. Например, семья, где оба супруга работают и при этом в семье нет детей и в ближайшие годы не планируется, могут себе позволить выплачивать ипотеку с ежемесячным платежом 50% доходов. Но это только в том случае, если у вас нет других регулярных платежей по кредитам и другим видам расходов. Например, если вы выплачиваете автокредит в размере 10% вашего семейного бюджета, то ипотечный платеж в этом случае должен быть не более 40% доходов. Если же в семье есть дети дошкольного и школьного возраста, не рекомендуем вам увеличивать долговую нагрузку более чем до 30% семейного бюджета;
• если у вас нет семьи или в вашей семье семейный бюджет формируется только за счет одного супруга, ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 25-30% ваших доходов;
• если у вас есть несколько мелких кредитов, перед получением ипотечного кредита по возможности погасите их. Это не только увеличит шансы на одобрение ипотечной сделки, но и упростит дальнейшее погашение долга. Также помните о такой опции как рефинансирование ипотеки. Если через 1-2 года после оформления ипотеки вы нашли лучшие условия в другом банке, вы сможете рефинансировать кредит. Причем не только ипотечный, но и другие – автокредит, потребительские и пр. При этом ставка и срок по всем кредитам объединятся и вы сможете выплачивать всю сумму задолженности под более низкую, ипотечную ставку. А благодаря увеличению срока кредитования вы сможете снизить ежемесячную долговую нагрузку;
• планируйте свои доходы и расходы таким образом, чтобы после погашения всех кредитов вы все равно могли откладывать ежемесячно какую-то сумму для формирования «подушки безопасности». Пусть это будет 3-5-10 тыс. рублей, но регулярно. В жизни могут произойти самые разные форс-мажорные ситуации: потеря работы, снижение доходов, болезнь, непредвиденные расходы и пр. А оформить срочный кредит при наличии большого долга по ипотеке вам будет проблематично. «Подушка финансовой безопасности» поможет вам в случаях форс-мажора.