Деньги под залог коммерческой недвижимости в 2020 году

Как выгодно получить кредит под залог коммерческой недвижимости в 2020 году?

Коммерческая недвижимость – хороший актив, который легко реализовать, поэтому банки и частные инвесторы охотно берут ее в залог в качестве обеспечения кредитных сделок.

Особенность 2020 года – затяжной финансовый и экономический кризис, связанный с эпидемией коронавируса. Перевод сотрудников на удаленную работу и снижение потока посетителей в торговых центрах, магазинах, ресторанах и кафе не могли не сказаться на спросе на коммерческую недвижимость. Как и ожидалось аналитиками, данные статистики подтверждают снижение спроса на офисные и торговые площади. Вместе с тем, благодаря росту товарооборота в сегменте интернет-торговли прогнозируемо вырос спрос на склады и объекты логистики.

Спрос на офисные объекты

По данным исследования компании CBRE, в 2020 году наблюдается спад объемов строительства офисных объектов. По оценке, объем нового офисного строительства по итогам 2020 года вряд ли превысит 300 000 кв. м. Это связано как с общим падением спроса и ухудшением финансового состояния инвесторов, так и ограничениями, введенными в I полугодии в отношении передвижения людей. Последнее стало причиной физической невозможности выполнения текущих строительных работ.

В результате в 2021-2022 году, после эпидемии и восстановления спроса на рынке может возникнуть дефицит офисных площадей и соответственно – начаться рост арендных ставок и стоимости недвижимости. Драйверами станет как отложенный спрос, так и «окно» возможностей, которое крупные компании стараются использовать во время падения рынка для того, чтобы получить максимально выгодные коммерческие условия.

По мнению аналитиков CBRE, в ближайшем будущем, с восстановлением деловой активности, будет формироваться повышенный спрос на качественные предложения. Компании уже сейчас формируют спрос на поддержание здоровой среды в офисном пространстве. А текущая ситуация с эпидемией ускорит внедрение стандарта WELL на московском рынке (WELL Building Standard ™), что увеличит спроса на такие гибкие офисные решения, как коворкинги и сервисные офисы, которые могут стать для ряда компаний альтернативой аренде традиционного офиса. Текущие события отразятся и на организации самих коворкингов – возникнет новая конфигурация коворкингов со спросом на индивидуальные рабочие зоны, где можно применять усиленные меры гигиены и социального дистанцирования.

Спрос на торговые объекты

Что касается торговых объектов, то спрос на них, согласно аналитике отдела исследований JLL, упал на них не настолько глубоко, как ожидалось. Причина – в некотором падении предложений и накоплении в связи с этим отложенного спроса в период предыдущего кризиса 2014-2015 гг. Снижение темпов и объемов строительства новых торговых площадей привело к тому, что к началу 2020 года доля свободных площадей на рынке торговой недвижимости не превышала 8-10%.

Таким образом, можно ожидать более быстрого восстановления спроса на торговые площади, особенно если новые ограничения второй волны COVID-19 будут не такими жесткими, как весной 2020 г.

Спрос на складские объекты

Как уже отмечалось выше, из-за активного роста интернет-торговли сегмент складской недвижимости пользовался повышенным спросом. Аналитики отмечают рост доли арендных сделок на рынке складов. Что касается доли свободных складских площадей, то она не превышает 3,5-4%

Таким образом, исходя из складывающихся предпосылок, аналитики JLL прогнозируют быстрый рост интереса (в течение ближайших 6 месяцев) к инвестиционным сделкам в складском и логистическом сегменте, высокую долю арендных сделок в сделках со складскими площадями, а также активное поглощение складских объектов представителями e-commerce и логистическими компаниями «последней мили».

На более отдаленную перспективу (1,5-3 года) аналитики прогнозируют еще большее снижение вакантных площадей, рост сегмента e-commerce в спросе на склады, а также развитие складов городского формата (self storage).

Какую недвижимость проще передать в залог и каким требованиям она должна соответствовать

Как видно из анализа, наиболее перспективными с точки зрения оценки в качестве залога являются складские объекты. Кроме того, учитывая снижающуюся платежеспособность субъектов предпринимательской деятельности, более устойчивый спрос будет сохраняться на компактные, недорогие объекты небольшой площади.

При передаче объекта недвижимости в залог по кредиту следует помнить, что банки и другие кредиторы охотнее берут в залог наиболее ликвидные объекты, т.е. те, которые проще и быстрее реализовать.

Прежде, чем обращаться в банк, необходимо убедиться в том, что на предлагаемый в залог объект недвижимости оформлены все необходимые документы. Большинство банков принимает в залог только капитальные строения с небольшим процентом износа. Из других обязательных условий:

• принадлежность залогодателю передаваемого имущества на праве собственности. При долевой или общей совместной собственности требуется согласие всех собственников на залог;
• отсутствие обременений, арестов, ранее оформленного залога;
• отсутствие запретов на совершение регистрационных действий в Росреестре по решениям (определениям) судов в рамках гражданского, арбитражного, уголовного процесса или по постановлениям судебных приставов.

Чем отличается арест от запрета на совершение регистрационных действий?

Арест – это ограничение прав собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом и запрещение ему совершать какие-либо действия с недвижимостью.

Запрет выносится в адрес Росреестра и запрещает именно ему проводить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества.

Оценка предмета залога осуществляется профессиональными оценщиками. Размер дисконта, применяемый при расчете суммы кредита, определяется каждым банком самостоятельно.

Какие банки выдают деньги под залог коммерческой недвижимости

В Москве довольно много банков занимаются выдачей кредитов под залог коммерческой недвижимости. Среди них:

• Газпромбанк;
• Азиатско-Тихоокеанский банк;
• Россельхозбанк;
• Банк БЖФ;
• банк «Открытие» и многие другие.

Конкретные условия кредита зависят от оценки и ликвидности предмета залога, вашей кредитной истории и платежеспособности, наличия постоянного источника дохода