Банк отказал в ипотеке – почему?

Законодательство дает банку право отказать в выдаче кредита без объяснения причины. Заемщик может даже не догадываться об обстоятельствах, которые склонили банк к такому решению. А получить вразумительный ответ от банка не всегда возможно. Постараемся разобраться, почему банки отказывают в ипотеке, какими могут быть причины отказа, как получить ответ от банка и что делать, чтобы ситуация не повторилась.

Итак, вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали квартиру, обратились в банк за ипотекой и … получили отказ. При этом видимых причин для отказа не было. Неприятная ситуация, правда? Но вы в ней не одиноки.

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ) за 2020 год, доля одобренных ипотечных заявок в целом по банковской системе составляет 62 процента. Банки, входящие в ТОП-30 по размеру ипотечного портфеля, отказывают в ипотеке и того чаще – в 41% случаев, то есть одобряется менее 60% заявок.

Эксперты отмечают, что наибольший процент отказов приходится на жилье класса эконом и комфорт, наименьший – в бизнес-классе. Объясняется это разными портретами заемщика этих групп:

• для первой (эконом и комфорт) характерна закредитованность и недостаточно высокие доходы;
• для второй (бизнес и элит) – меньшая закредитованность, более высокий уровень доходов, наличие накоплений на уплату внушительного первоначального взноса за счет собственных средств.

Процент отказов при покупке жилья у крупных, хорошо известных застройщиков также ниже. Большинство из них имеют соглашения о сотрудничестве с банками, участвуют в финансировании программ субсидирования ипотечных ставок, поэтому отношение банков к их клиентам зачастую более лояльное, чем к остальным.

Основные причины отказа банков в ипотеке

Мы не будем в этой статье останавливаться на очевидных факторах отказов в ипотеке, как то:

• отсутствие постоянного места работы;
• невозможность подтвердить свой доход;
• наличие просрочек по ранее полученным кредитам (т.е. плохая кредитная история).

Даже если вам кажется, что у вас безупречная финансовая репутация, хорошо оплачиваемая постоянная работа, банк при проверке вашей заявки может найти такие факты, о которых сами вы давно подзабыли.

Какие это причины?

• У вас годами тянутся просрочки по коммунальным платежам, алиментам, штрафам, исполнительным документам и т.п. на суммы, которые вам кажутся смешными, поэтому вы про них давно забыли – 20, 30, 50 рублей. Для банка же такая забывчивость может стать сигналом, что вы человек не слишком пунктуальный и обязательный. Поэтому совет – перед тем, как подать заявку на ипотеку, вдумчиво проведите ревизию всех своих долгов и погасите любые, даже мелкие суммы просрочки.
• Высокая долговая нагрузка. Вам кажется, что при вашей зарплате выплачивать автокредит, рассрочку за мобильный телефон и иметь непогашенный овердрафт по карте – совсем некритично. Но у банка на этот счет может быть совсем другое мнение. Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, закройте мелкие кредиты, займы, рассрочки – чем меньше действующих обязательств у вас будет, тем лучше.
• Подача ложных сведений о себе или объекте недвижимости, что банк выявил в ходе своей проверки. Особенно тщательно служба безопасности банка проверяет заявленное место работы и жительства. Например, вы указали фактическое местожительство по постоянной регистрации, а сами проживаете в другом месте. Выявив подобное расхождение, банк почти наверняка откажет в кредите. Ну и совсем «детские» ошибки – указание в анкете старого номера телефона, описки в датах, номерах документов и т.д.
• У банка есть претензии к объекту недвижимости. Например, квартира является «проблемной» с точки зрения юридической чистоты права собственности, находится в плохом состоянии и имеет низкие потребительские характеристики, затрудняющие ее реализацию как предмета залога в случае невозврата кредита. Банк не прокредитует жилье в очень старом, изношенном жилфонде, в домах, требующих капитального ремонта и т.п. В таких случаях банк может посоветовать подыскать новое жилье под ипотеку.
• В сегменте жилья премиум-класса частой причиной отказа в ипотеке является сомнение в законности и прозрачности получаемых заявителем доходов. Это могут быть сомнения как по источнику дохода, так и по его размеру – например, если заявленный доход резко контрастирует с бюджетом ипотечной сделки.
• Отсутствие кредитной истории. Вам кажется, что отсутствие каких-либо задолженностей по кредитам и вообще отсутствие опыта в получении кредитов характеризует вас исключительно с положительной стороны. Но это далеко не так. Полное отсутствие кредитной истории для банка скорее минус, чем плюс, ведь вы дня него являетесь «темной лошадкой» с непонятно какой финансовой дисциплиной. Поэтому совет – если вы собрались брать такой крупный кредит как ипотеку, заранее возьмите 1-2 кредита помельче, например – на потребительские нужды. Вы можете погасить эти кредиты досрочно, но положительная кредитная история к моменту обращения в банк за ипотекой у вас уже будет сформирована.

Какие обстоятельства не являются определяющими, но могут повлиять на решение банка отказать в ипотеке?

Опросы действующих и бывших работников кредитных подразделений банков позволяют составить своеобразный «рейтинг» причин, по которым банки могут отказать в ипотечном кредите. Помимо озвученных выше, к таковым относятся:

• Неопрятный внешний вид, неуверенность в речи, нервозность. Отсюда вывод – перед походом в банк приведите себя в должный вид, ведите себя спокойно, уверенно и с достоинством, но без излишней самоуверенности. Будьте в меру доброжелательны и открыты.
• Сомнительное место работы. Например, вы предоставили безупречную справку о зарплате от постоянного работодателя, но в ходе проверки банк узнает, что ваша компания погрязла в долгах и судебных исках, а еще к ней есть претензии у налоговых органов. К сожалению, в таких случаях вам вряд ли что-то поможет, кроме смены места работы.
• Профессия повышенного риска или проблемы со здоровьем. Банки относят к рисковым такие профессии как: промышленный альпинист, водолаз, пилот, монтажник-высотник и аналогичные им. Но работники данных профессий зачастую имеют высокий доход, поэтому как выход из ситуации банк предлагает оформить в качестве дополнительного обеспечения по ипотечному кредиту страхование жизни. Из-за нестабильности доходов банки неохотно кредитуют предпринимателей и самозанятых. Что касается здоровья, то ввиду того, что данная информация является врачебной тайной, у банка не так много шансов узнать о каких-то проблемах со здоровьем у заявителя. Выдать может внешний вид или же неосторожное упоминание о проблеме в беседе с сотрудником банка.
• Наличие судимости. Банки с опасением относятся к заявителям, имеющим проблемы с законом. Чем дольше времени прошло – тем выше шансы на одобрение ипотеки. Повысят их также наличие стабильного, постоянного места работы и высокий уровень дохода.
• Нестабильная жизненная ситуация. К таким обстоятельствам банк может отнести все, что угодно – наличие большого количества иждивенцев в семье (малолетних детей, инвалидов, престарелых), нахождение в декрете для женщин и призывной возраст для мужчин и пр.

Как сократить риск отказа в ипотечном кредите

Выяснить точно почему банк отказал в ипотеке удается крайне редко. Но чтобы повысить свои шансы на одобрение ипотеки, рекомендуем выполнить ряд несложных действий:

1. Проверить свою кредитную историю. Для этого достаточно зарегистрироваться в личном кабинете на сайте Национального бюро кредитных историй. Обратите внимание – получить кредитную историю онлайн через личный кабинет можно только при наличии подтвержденной учетной записи на портале Госуслуг. В остальных случаях вам необходимо будет обращаться в НБКУ с письменным заявлением с заверенной нотариально подписью, отправлять запрос по электронной почте, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью или же обращаться к партнерам НБКИ в вашем регионе лично (последняя услуга является платной). Проанализируйте – нет ли у вас просрочки, неуплаченных пеней даже в незначительных суммах.
2. Проверьте другие задолженности, не связанные с кредитами. Это могут быть: коммунальные платежи, задолженности по исполнительным документам, налоговые платежи, алименты, административные штрафы и т.п. Погасите все просрочки и начисленные штрафные санкции. Помните –даже неоплаченный копеечный штраф за превышение скорости или выгул собаки без намордника может стать причиной отказа в ипотеке.
3. Закройте мелкие кредиты, займы, рассрочки. Это снизит вашу текущую финансовую нагрузку. Кроме того, вы произведете впечатление более ответственного заемщика, успешно распределяющего свою финансовую нагрузку. 
4. Проверьте действительность предъявляемых в банк документов – паспорта, справок о доходах, различных выписок и т.п. Не просрочены ли они, не имеют ли каких-то расхождений или неточностей.
5. Внимательно заполняйте документы, подаваемые на ипотеку. Проверьте правильность указания всех заявленных данных (ФИО, паспорт, место жительства и место работы, трудовой стаж, наличие кредитов в других банках, размер кредитной задолженности, размер доходов и пр.
6. Тщательно выбирайте недвижимость, которую хотите приобрести в ипотеку. Чем новее и качественнее будет жилье, тем больше у вас шансов на одобрение ипотечного кредита. 
7. Собираясь на беседу в банк, приведите в порядок свой внешний вид. Держитесь спокойно, уверенно, в меру открыто и доброжелательно. Лучше всего предварительно в уме проговорить ответы на возможные вопросы от сотрудника банка. 
8. Попросите вам помочь, если вы не уверены в положительном решении банка. Это могут быть финансовые консультанты или ипотечные брокеры, специализирующиеся проблемной ипотеке. Помните – лучше предотвратить отказ, чем потом биться в закрывшиеся двери. Дело в том, что все сведения об обращениях в банки за кредитом, равно как и об отказах в этих кредитах, попадают в кредитную историю и фиксируются в ее информационной части.Следующий банк, видя большое количество отказов, также может засомневаться в вас как в надежном и платежеспособном заемщике. Поэтому результатом рассмотрения вашей заявки на ипотеку будет отказ.