Получателям материнского капитала будет проще рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки – популярная в настоящая время услуга. Но получатели материнского капитала имеют с ней некоторые трудности.

Повышенная востребованность рефинансирования объясняется стремительным падением ипотечных ставок на протяжении последних 2-х лет. Например, средняя ставка по ипотеке в 2019 г. составляла 10-10,5%, а в первом квартале 2021 г. уже снизилась до 7,3%.

Не все банки, ранее выдавшие кредиты, идут навстречу заемщикам и снижают ипотечные ставки пропорционально рынку. В таком случае рефинансирование ипотеки становится отличным вариантом оптимизации долговой нагрузки.

Например, вы взяли в 2019 году ипотечный кредит в размере 5 млн рублей в одном банке под 10,5% годовых, а сегодня вам остаток долга 4,5 млн другой банк предлагает рефинансировать под 7,9% годовых. Разница в процентах за год составит 117 тыс. рублей. Соответственно, ежемесячный платеж по ипотеке только в части процентов можно снизить почти на 10 тыс. рублей. При сроке рефинансирования 10 лет за эти годы вы сэкономите около 1 млн рублей процентов.

Весной 2021 года предложения по рефинансированию ипотечных кредитов, полученных в других банках, выглядели следующим образом:

• Банк ВТБ рефинансирование ипотеки предлагает под 7,9% годовых.
• Оформить рефинансирование ипотеки в Газпромбанке можно под 8,3% годовых.
• Сбербанк рефинансирование ипотеки готов предоставить под 7,9% годовых.

Важные ремарки:

• Ставка при рефинансировании ипотеки может быть еще ниже! Например, льготы по семейной ипотеке, которая сейчас выдается под 5-6% годовых, можно распространить на рефинансирование ипотечного кредита, полученного ранее на общих основаниях.
• При рефинансировании возможно объединение в один несколько кредитов, помимо ипотечного – автокредит, потребительский кредит, овердрафт по кредитной карте и пр. Таким образом, фактически вы получаете возможность рефинансировать более дорогие потребительские кредиты под ипотечную ставку, которая существенно ниже.

Какие трудности при рефинансировании ипотеки возникают у заемщиков с материнским капиталом?

Хорошо известно, что при оформлении ипотеки приобретенное за ее счет жилье находится в залоге у банка и на него наложено обременение. Стандартная процедура, но при использовании материнского капитала она усложняется, потому что дети в данной схеме становятся одними из собственников жилья. А значит – все действия по управлению и распоряжению такой квартирой или домом должны осуществляться с привлечением службы опеки.

Банк, изначально выдавший ипотеку, находится в более выигрышной ситуации – он оформлял квартиру, собственником которой был только взрослый заемщик, на которого оформлен материнский капитал.

При погашении ипотеки за счет нового кредита заемщик по закону обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. Таким образом, банк, рефинансирующий долг, получает в залог квартиру, собственниками которой наравне со взрослым заемщиком выступают несовершеннолетние дети. В этом случае, учитывая ограничения законодательства, ему будет чрезвычайно сложно обратить взыскание на заложенное жилье, если вдруг заемщик перестанет платить по ипотеке. Учитывая подобные сложности, банки часто отказывают в рефинансировании ипотеки с материнским капиталом.

Чтобы урегулировать этот вопрос, Минтруд подготовил проект постановления Правительства, в котором предлагается изменить порядок оформления права собственности на жилье, построенное за счет ипотечного кредита с привлечением материнского капитала. В тех случаях, когда погашение такого кредита будет осуществляться за счет рефинансирования, полученного от другого банка, предлагается оформлять право собственности на жилье не на промежуточном этапе, а после окончательного расчета перед банком, рефинансировавшим ипотеку.