Сбербанк не видит пользы в постепенном раскрытии эскроу-счетов

Выступая на международном финансовом конгрессе – 2021 заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов высказался против поэтапного раскрытия эскроу-счетов и постепенно перечисления средств дольщиков в период строительства. По его словам, в Сбербанке считают, что перечисление денежных средств дольщиков застройщикам до сдачи проекта является экономически нецелесообразным.

Среди основных минусов, которые были озвучены:

• удорожание стоимости проектов;
• и снижение степени защищенности дольщиков.

Именно защита дольщиков от недобросовестных девелоперов являлась основным мотивом введения механизма эскроу-счетов.

Напомним, что действующая процедура финансирования строительства объектов предполагает перечисление средств дольщиков не напрямую девелоперу, а на специальные банковские счета – эскроу. На них аккумулируются как собственные, так и заемные средства граждан, зачисляемые, например, по ипотечным договорам.

Получить денежные средства дольщиков застройщик может только после ввода новостройки в эксплуатацию. Ранее мы подробно описывали механизм расчетов посредством счетов эскроу.

Что собой представляет поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Идею о поэтапном раскрытии эскроу-счетов в 2020 году озвучил вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий в правительстве строительную отрасль. Схема предполагает поэтапное перечисление средств с эскроу-счетов застройщику пропорционального доле выполненных строительных работ. Подтверждающим документом является акт приемки-передачи.

Данная схема позволяет застройщику воспользоваться деньгами дольщиков на стадии строительства объекта.

Но и вице-премьер отмечал, что при такой схеме финансирования главным вопросом являются гарантии обязательной достройки объекта.

По словам Анатолия Попова, в Сбербанке в данной схеме видят больше минусов, чем плюсов. Единственный плюс – это то, что застройщики смогут получить доступ к части средств дольщиков в процессе строительства, до ввода дома в эксплуатацию.

Минусов же гораздо больше. Главный минус – в повышении стоимости строительства на 0,5-1% за счет увеличения затрат на обслуживание кредитных и гарантийных затрат девелоперов. Этот рост обусловлен двумя факторами:

1. необходимостью создания механизма гарантирования со стороны банка;
2. влиянием базовой ставки при уменьшении остатка средств на счетах эскроу в сравнении со специальной ставкой.

Расчеты, сделанные специалистами банка, показали, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов не имеет под собой экономической целесообразности. При привязывании раскрытия эскроу-счетов к этапам реализации проекта средства с эскроу-счетов в каждом пуле будут уходить в основном на обслуживание кредитной линии, не оказывая существенного влияния на долг.

Кроме того, при данной схеме расчетов в неравном положении оказываются дольщики. Основные риски примут на себя дольщики, вступившие в проект на ранней стадии строительства. И напротив – дольщики, заключившие договоры долевого участия на более поздних этапах, рискуют меньше.

В итоге главная цель перехода на эскроу-счета – 100-процентная защита дольщиков, не достигается, а застройщик не получает никакого положительного экономического эффекта, поскольку альтернативный механизм гарантирования приводит к удорожанию проекта.