Что ждать от цен на первичку в 2021 году?

Запущенный весной 2020 года механизм ипотеки с господдержкой на покупку жилья на первичном рынке вызвал ажиотажный спрос на новостройки в Москве и крупных городах России. Несмотря на сложные времена в экономике, вызванные пандемией коронавируса, граждане массово бросились за ипотекой под рекордно низкие 6,5% годовых.

Кроме того, государство запустило и другие меры господдержки для ипотечных заемщиков:

• разрешило тратить материнский капитал на погашение задолженности по ипотечным кредитам;
• выделило разовые субсидии на погашение долга по ипотеке в размере 450 тыс. рублей для многодетных семей;
• разрешило брать «ипотечные каникулы» до 6-ти месяцев заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию.

Не остались в стороне и застройщики с самими банками. Чтобы привлечь как можно больше покупателей жилья, девелоперы совместно с кредитующими банками запустили дополнительные программы, позволяющие снизить ставки по ипотечным кредитам. Например:

• многие застройщики предлагают субсидирование ставки по ипотеке в первые год-два пользования кредитом вплоть до 0,1% годовых. Делается это для того, чтобы, например, заемщики, проживающие в съемном жилье, могли рассчитываться по ипотеке, одновременно уплачивая арендные платежи. Льготный период длится как раз до переезда клиента в построенную квартиру, после чего ему уже не надо оплачивать съемное жилье, поэтому он может погашать платежи по кредиту по полной процентной ставке;
• банки предоставляют дополнительные льготы по снижению процентной ставки за оформление страховки, получение зарплаты через их банк, пользование какими-либо собственными сервисами, электронную регистрацию сделок и т.п. Например, скидки по процентной ставке в размере 0,1 – 0,3 п.п. существуют в Сбербанке при оформлении ипотечных сделок через сервис ДомКлик, за электронную регистрацию сделки, за сокращение сроков ипотеки – чем короче срок пользования ипотечным кредитом, тем ниже ставка и т.д.

На этом фоне уже в сентябре 2020 г. аналитики SberIndex.ru и «ДомКлик» констатировали перегрев на рынке жилья и рост цен в среднем на 3% по России (по сравнению с аналогичным периодом 2019 года). На первичном рынке из-за льготных кредитов под 6,5% годовых, выдаваемых практически всем желающим, рост оказался еще внушительнее – 6,2%.

В пресс-релизе Банка России, выпушенном в декабре, зафиксирован еще больший рост цен на рынке первичного жилья – в третьем квартале в годовом исчислении он составил 9,4%.

О том, что ситуация начинает выходить из-под контроля, свидетельствует и тот факт, что по проблеме высказались уже и первые лица страны. Так, 23 декабря 2020 года о недопущении роста цен на жилье высказался Владимир Путин. СМИ растиражировали его поручение правительству отреагировать на необоснованное подорожание жилья на фоне льготной ипотеки под 6,5% годовых.

Вместе с тем, многие эксперты, комментируя заявление президента, уже высказали мнение, что ипотека с господдержкой является не единственным фактором роста цен на жилье. Среди других факторов называются:

• естественные рыночные предпосылки, возникшие на рынке жилой недвижимости с момента существенного падения (на 35%) в 2015-2016 гг. Поэтому сегодняшний рост в какой-то мере можно назвать восстановительным. После этого можно было наблюдать рост инфляции, но цены на жилье не росли. (Константин Барсуков – член Российской Гильдии риелторов);
• отложенный спрос, возникший весной 2020 года с началом карантина, связанного с пандемией. Весна традиционно является «высоким сезоном» на рынке недвижимости, но в этом году покупательская активность оказалась низкой из-за ограничительных мер. Поэтому рынок компенсирует весеннее падение сегодняшней активностью;
• девальвация рубля и низкие ставки по банковским вкладам и депозитам заставили людей искать другие способы сохранения сбережений. Покупка квартиры в инвестиционных целях на этом фоне выглядит для многих наиболее доступным, понятным и безопасным способом защитить свои сбережения от обесценивания. Президент в этом плане абсолютно прав – у населения нет других понятных и доступных инструментов для сохранения своих сбережений. Кроме того, эти факторы заставили многих из тех, кто откладывал деньги на жилье, ускорить свои планы по покупке квартиры, поскольку «завтра может быть дороже, чем сегодня». Тем более, что у роста цен есть не только субъективные, но и объективные предпосылки. Например – удорожание стоимости строительства из-за инфляции. В период пандемии произошел рост цен на товары и услуги. Из-за нарушений логистических цепочек и закрытия многих производств за это время подорожали стройматериалы, а закрытие границ привело к проблемам с доступностью рабочей силы. Соответственно, ее стоимость также возросла. (Александр Пудиков, президент Гильдии застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области);
• пузырь на рынке ипотечного жилья действительно есть, но он невелик в масштабах страны. Несмотря на снижение ипотечных ставок, кредиты на жилье по-прежнему остаются доступными не самой большой части населения. Поэтому даже если этот пузырь лопнет, затронет это не такой большой процент граждан. Во всяком случае, для банков и застройщиков это не будет шоком. Тем не менее, в 2021 году можно ожидать постепенно сворачивания программы господдержки ипотеки. (Михаил Делягин, экономист).

Какие прогнозы по ценам на жилье дают эксперты на 2021 год?

1. Застройщики прислушаются к претензиям первых лиц государства и поумерят свои аппетиты, поскольку льготная ипотека по сути является для них косвенной государственной субсидией, позволяющей сохранить высокий спрос на возводимые новостройки. (Константин Барсуков);
2. Центробанк ранее уже высказался о намерении жестче регулировать ипотечное кредитование, если на рынке длительно будет наблюдаться ускоренный рост цен на жилую недвижимость. Инструментов у регулятора для этого предостаточно. Подобная позиция центрального банка страны также охладит многих от получения сиюминутной выгоды с повышением рисков в будущем.
3. Аналитики информационно-аналитического портала Urbanus.ru провели исследование и сделали выводы, что рынку жилой недвижимости в Москве в 2021 году дефицит новостроек не грозит. По их подсчетам, к уже существующим стройкам в столице будет презентовано от 39 до 70 новых жилых проектов. Это также положительно скажется на стабилизации цен на рынке жилья, в первую очередь – на новостройки.

Какие из этого можно сделать выводы?

1. Резкого скачка цен на жилье в ближайшие месяцы ждать не стоит. Если рост и будет, то плавным и сдержанным.  Его будут сдерживать, в том числе, и административными методами. Скорее всего, застройщикам дадут негласную команду притормозить повышение ценников.
2. В среднесрочной перспективе, с учетом продления программы льготной ипотеки до лета 2021 года, цены на жилье всё равно поползут вверх. И дешевая ипотека будет не единственным драйвером роста. Здесь сойдутся вместе многие факторы – и общая инфляция, и падение курса рубля, и ожидания восстановительного роста экономики после завершения второй волны пандемии и начала активной вакцинации населения.
3. На фоне вышесказанного есть вероятность того, что правительство больше не будет продлевать сроки льготной ипотеки с субсидируемой ставкой 6,5%. Если какие-то скидки и будут предоставляться, то в рамках совместных проектов банков и застройщиков. Таким образом, до лета 2021 наступает лучшее время для того, чтобы взять ипотеку. Даже если ставки по ипотечным кредитам в среднесрочном периоде будут близки к сегодняшним, то цены на жилье не остановятся и пойдут вверх вместе с постепенным оживлением экономики после пандемии.
4. Если вы планируете приобретать недвижимость в инвестиционных целях или для того, чтобы защитить свои сбережения от инфляции, рекомендуем присмотреться к рынку не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Сегодня на нем присутствуют интересные и доступные для физических лиц инструменты финансирования.