Всё, что вы хотели знать о первоначальном взносе по ипотеке

Наличие у потенциального заемщика средств для уплаты первоначального взноса – одно из основных требований банков при выдаче ипотеки. Зачем его требуют банки, каким он должен быть и дают ли какие-то банки ипотеку без первоначального взноса? В данной статье постараемся ответить на все эти вопросы.

Что такое первоначальный взнос и зачем его требуют банки

Первоначальный взнос – это часть стоимости приобретаемого жилья, которая должна быть оплачена заемщиком до получения ипотечного кредита. А оставшуюся сумму уже прокредитует банк.

Зачем банкам требовать от заемщиков самостоятельной оплаты части приобретаемой недвижимости? Ведь на первый взгляд ему выгоднее прокредитовать сделку целиком – чем больше размер кредита, тем больше сумма уплачиваемых процентов, а значит – его прибыли.

На самом деле выгода банка – это всегда тонкий расчет соотношения процентных доходов и степени риска. Чем выше риск, тем под более высокий процент он должен кредитовать, чтобы покрыть этот риск. И наоборот – чем менее рискованной является сделка, тем более выгодные условия он может предложить заемщику.

Наличие у заемщика средств для оплаты первого взноса – это дополнительное свидетельство его платежеспособности и серьезности намерений. Поэтому неудивительно, что лучшие условия банк предложит тому заемщику, который больше заплатит первоначальный взнос.

Например, во многих банках, ставка по ипотеке находится в прямой зависимости от размера первоначального взноса. Чем больше взнос, тем ниже ставка по кредиту.

Некоторые банки большим первоначальным взносом предлагают компенсировать риск заемщикам, которые не могут официально подтвердить свои доходы. Требуемый первоначальный взнос в данных обстоятельствах составляет 40-50% стоимости кредитуемого жилья.

Какой размер первоначального взноса по ипотеке требуют банки

На сегодняшний день средний размер минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам составляет от 10 до 25%. Заплатить заемщик может по своему желанию и больше, главное – чтобы не меньше.

15% требуется оплатить при оформлении льготной ипотеки с господдержкой под 6,5% годовых. Примерно этот же размер установлен для других льготных кредитов с субсидируемыми ставками.

Существует ли ипотека без первоначального взноса?

Формально таких предложений на рынке много. Особенно от различных посредников и ипотечных брокеров. Но если копнуть глубже, оказывается, что первоначальный взнос в этих предложениях завуалирован перечислением способов того, каким образом это требование обойти. Иными словами – где взять деньги на первоначальный взнос, если их нет.

Предлагаемые варианты:

• взять в долг у родственников или друзей;
• оформить потребительский кредит;
• взять займ под залог существующей квартиры в микрофинансовой организации или у частного инвестора. Оформить такой кредит можно и в банке. Большое количество банков предлагает такие кредитные программы как «Кредит под залог имеющегося в собственности жилья». Если с документами по доходам и объекту недвижимости всё в порядке, банковский кредит является наиболее привлекательным по условиям получения денег на первоначальный взнос. Вы можете рассчитывать на кредит в размере 70-80% оценочной стоимости жилья под вполне адекватную ставку. Она будет выше, чем по ипотечному кредиту, но не кратно, как это бывает в некоторых МФО.

Такие способы вполне реальны и легальны, поэтому воспользоваться ими можно, если очень нужно. Они помогут решить проблему отсутствия средств на первоначальный взнос и срочно оформить ипотеку.

Но оформляя дополнительный кредит на финансирование первоначального взноса, следует помнить, что он сокращает вашу платежеспособность при получении ипотечного кредита. Банк, рассчитывая вашу платежеспособность для ипотеки, будет учитывать все существующие платежи по кредитам и займам. Поэтому прежде чем оформить кредит, тщательно просчитайте свою платежеспособность с учетом платежей по этому кредиту. Сделать это быстро вам поможет наш ипотечный калькулятор.

Среди способов уплаты первоначального взноса, доступных не всем такие:

• военнослужащие могут перечислить в счет первоначального взноса суммы, накопленные на личном именном счете в рамках накопительно-ипотечной системы;
• семьи, имеющие детей, могут направить на уплату взноса средства материнского капитала;
• молодые специалисты могут погасить первоначальный взнос субсидией, выделяемой государством в рамках программ социальной ипотеки для врачей, учителей и молодых ученых.

Реальная ипотека без первоначального взноса тем не менее существует, но таких предложений на рынке не много.

В большинстве случаев вы сможете без первоначального взноса рефинансировать ипотеку, полученную в другом банке. Такие программы рефинансирования предлагают:

• банк ВТБ;
• Росбанк;
• Тинькофф банк;
• Россельхозбанк;
• банк Россия;
• Банк жилищного финансирования.

Формально рефинансировать кредит без первоначального взноса предлагает Сбербанк. Но сумма рефинансирования в любом случае не превысит 80% оценочной стоимости жилья, приобретенного в ипотеку. Поэтому тут можно говорить о завуалированном первоначальном взносе, если только вы уже не выплатили часть ипотечного кредита, превышающую 20%.

Еще один ипотечный кредит без первого взноса предлагает Газпромбанк. Это приобретение квартир по программе реновации.

Не так давно в банке РОССИЯ появилась программа «Новые метры без первоначального взноса». Действует она только на приобретение квартиры в новостройке по договорам долевого участия в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. И только в домах, согласованных банком.

Но ставка по такой ипотеке способна отпугнуть даже самых отважных заемщиков – на сегодня она составляет 12% годовых, в то время как средняя ставка по рынку сложилась на уровне 7,5-8%. А по программе ипотеки с господдержкой взять кредит на ту же новостройку можно и вовсе под 6,5% годовых и даже ниже.

Взять ипотеку без первоначального взноса на приобретение жилья в новостройках у аккредитованных застройщиков предлагают и другие банки, но условия по таким программам тоже нельзя назвать выгодными.

Чем выгодна для заемщика ипотека без первоначального взноса?

Единственная очевидная выгода – в немедленном получении кредита без необходимости копить деньги. Что особенно важно, когда квартира нужна очень срочно или когда текущий размер доходов не позволяет в каком-либо обозримом будущем накопить на первый взнос. Но тогда возникает и другой вопрос – а сможете ли вы платить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, тем более по повышенной ставке?

Ведь банки выдают ипотеку без первоначального взноса совсем на других условиях.

На сегодняшний день рыночные ставки по ипотечным кредитам сложились на уровне 8-9% годовых. А вот средневзвешенная, с учетом льготной ипотеки под 6,5%, и вовсе 7-7,5%.

Вместе с тем, по ипотечным программам без первоначального взноса средний размер ставок по-прежнему двузначный – от 12-15% и выше. Таким образом банки страхуют себя от неплатежеспособных заемщиков и связанных с этим рисков.

Кроме высоких ставок, есть у ипотеки без первоначального взноса и другие недостатки:

• Во-первых, риск отказа в кредите находится в прямой зависимости от размера первоначального взноса. Чем больше взнос – тем больше шансов на одобрение вашей заявки и наоборот.
• Во-вторых, первоначальный взнос дает маневр для сбора документов и подтверждения платежеспособности. Например, если у вас серые доходы и вы не можете их подтвердить документально, большой размер внесенного первоначального взноса поможет вам одобрить заявку на ипотеку. И наоборот – при отсутствии первоначального взноса банк потребует от вас наличие подтвержденного официального дохода и постоянного места работы. И проверять это будет очень тщательно.
• В-третьих, при отсутствии первоначального взноса от вас скорее всего потребуют дополнительные способы обеспечения – страховки, поручительства и тому подобное.

Взвесить все за и против ипотеки с и без первоначального вноса вам помогут материалы на нашем сайте. Если у вас есть вопросы, вы всегда можете задать их нашим экспертам.