Ипотека без первоначального взноса в Москве: варианты оформления, сложности, преимущества и недостатки

В 2020 году на рынке ипотечного кредитования Москвы и всей России в отношении требований к первоначальному взносу сложилась двоякая ситуация:

• с одной стороны, чтобы стимулировать пошатнувшийся из-за экономического спада, вызванного эпидемией коронавируса спрос, многие московские банки снизили минимальный порог первоначального взноса с 20-25% до 5-15% или вообще отказались от него. В числе таких банков Газпромбанк, Инвестторгбанк, Абсолют банк, РоссельхозБанк, Альфа банк и другие. Не дожидаясь решений Минфина, многие банки проявили инициативу и снизили размер первоначального взноса с 20 до 15% и ниже по кредитам, выдаваемым с господдержкой;
• с другой стороны, отдельные банки в это же время повысили требования к минимальному первоначальному взносу. Это было сделано для того, чтобы «отрезать» от кредитов наименее подготовленных к ипотеке в период пандемии заемщиков. Так, на 10 п.п. (до 20%) одними из первых весной 2020 года повысили минимальный порог первоначального взноса Росбанк, Совкомбанк, банк «Открытие». Также пересмотрели в сторону увеличения первоначального взноса свои кредитные программы банк «Юрикредит», Альфа-банк, Промсвязьбанк и другие. Часть банков, не меняя условий кредитования, свернула кредитные программы предусматривающие небольшой размер первоначального взноса (Россельхозбанк, ПСБ).

Наиболее распространенным размер минимального первоначального взноса по ипотеке в Москве являются 15-20%.

С учетом того, что минимальная стоимость квартиры в Москве (в пределах МКАД) сегодня составляет 5-6 млн. рублей, чтобы купить такую квартиру в ипотеку, необходимо иметь на руках не менее 1 млн. рублей, не считая сопутствующих оформлению ипотеки расходов – оценка, услуги риелторов, регистрация договоров и т.д. При ежемесячном доходе в 100 тысяч рублей накопить такую сумму можно не раньше, чем через год и дольше.

Поэтому неудивительно, что многие потенциальные заемщики задумываются о том, можно ли сейчас получит ипотеку без первоначального взноса.

Что делать, если не получается накопить на первоначальный взнос по ипотеке?

Рассматривая варианты получения ипотеки без первоначального взноса на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, следует иметь в виду, что работающих программ довольно мало. Как правило, это варианты рефинансирования ранее выданных кредитов и перевода задолженности по ипотеке из одного банка в другой. Также некоторые банки предлагают оформить ипотеку без первоначального взноса по кредитным программам, действующим в рамках заключенных договоров с застройщиками или комплексными клиентами, находящимися на расчетно-кассовом обслуживании. Еще один работающий вариант – передать в залог банку имеющееся в собственности жилье и получить под него кредит на финансирование еще одной квартиры или дома.

 В качестве примеров подобных программ можно привести:

• целевые кредиты в ЮниКредитБанке на приобретение квартир в ЖК, аккредитованных банком (ЖК «Летний сад», «Рассказово», «Лучи», «Отрада», «Ривер Парк» и т.п.);
• ипотечные программы реновации от Газпромбанка (аккредитованные ЖК «Летний сад», «Остафьево» и др.);
• ипотека под залог имеющегося жилья от банка «Уралсиб», Сбербанка, Райффайзенбанка, Банка ДОМ.РФ и многих других;
• «Ипотека с материнским капиталом» от банка «Райффайзенбанк» - размер первоначального взноса по ней зависит от формы подтверждения дохода. Так, при официальном подтверждении дохода справкой формы 2-НДФЛ первоначальный взнос не потребуется. При подтверждении доходов справкой по форме банка необходимо внести не менее 10% от стоимости жилья.

 Другие варианты ипотеки без первоначального взноса:

• залог третьих лиц. Если у вас нет своей недвижимости, копить деньги на первоначальный взнос долго, а покупать квартиру все же нужно, то можно рассмотреть данный вариант. Залог 3-х лиц подразумевает под собой залог недвижимости других людей с их согласия и покупку собственной квартиры на эти средства. Это может быть недвижимость ваших родственников – брат/сестра, родители. Некоторые банки позволяют в качестве залогодателей использовать не родственников, а, например, друзей. Срок и ставки практически такие же, как при обычном залоге;
• потребительский кредит как первоначальный взнос на ипотеку в Москве. Если вы уже определились с ценой будущей квартиры и знаете, какой нужен первоначальный взнос – можно оформить потребительский кредит на эту сумму. Потребительские кредиты довольно дороги по процентным ставкам и имеют более короткие сроки погашения, однако их выдают быстро и практически всем (имеем в виду заемщиков с официальным подтверждением доходов и без проблем в кредитной истории). В этом случае лучше всего подавать документы на потребительский кредит одновременно с заявкой на ипотеку. Это позволит вам быстрее выйти на сделку и начать выплачивать деньги за потребительский кредит одновременно с ипотекой. Следует учесть, что вам нужно будет оплачивать сразу два кредита, поэтому в данном варианте необходимо тщательно рассчитать свои финансовые возможности.

До 2014 года на рынке ипотеки Москвы действовала специальная программа Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования  АИЖК «Переезд». Она подходила тем, у кого есть жилье и кто планирует продать его в будущем, но хочет уже сейчас купить и переехать в новую квартиру (сделать ремонт, спокойно перевезти вещи), а в это время найти выгодного покупателя на продающееся жилье. Данная программа позволяла получить до 70% от стоимости жилья, передаваемого в залог, на первоначальный взнос. Получив эти средства, можно было спокойно продолжать жить в своей квартире и заниматься оформлением ипотеки в любом банке на новую квартиру. АИЖК давало от 6 до 12 месяцев на переезд в новую квартиру и продажу старой. Погашение кредита (именно первоначального взноса, выданного АИЖК) и начисленных процентов производилось единовременным платежом после продажи квартиры. То есть, в то время, пока вы переезжаете, оформляете ипотеку, продаете старую квартиру – вы ничего не платите. Это был еще один способ получить ипотеку в Москве без первоначального взноса, который в настоящий момент, к сожалению, недоступен.

На что обратить внимание при поиске ипотеки без первого взноса

Следует иметь  в виду, что условия ипотеки без первоначального взноса могут в худшую сторону отличаться от условий аналогичных кредитов с первоначальным взносом. Среди таких условий:

• повышенная процентная ставка;
• меньшая сумма кредита;
• короче срок предоставления кредита (вместо 15-20 лет он может ограничиваться сроками 7-10 лет);
• более высокие требования к обеспечению кредита (например, обязательная страховка риска невозврата кредита и как следствие – еще более высокая конечная ставка по ипотеке).  

Поэтому чтобы минимизировать расходы и претендовать на более выгодные условия ипотечного кредита, можно рассмотреть вариант финансирования первоначального взноса за счет потребительского кредита или займа (в МФО или у частного инвестора). Подсказать выгодный вариант может профессиональный кредитный брокер.