Где и как быстро получить займ под залог квартиры

Недвижимость – это привлекательный и ликвидный актив, который можно достаточно быстро превратить в наличные деньги. Если у вас есть в собственности квартира, жилой дом, доля в квартире или какая-либо коммерческая недвижимость, вы при любых обстоятельствах сможете получить банковский кредит или частный займ под залог недвижимости. При этом выдача такого займа не влечет за собой утрату права собственности на квартиру. Главное – грамотно оформить все документы по сделке и вовремя рассчитаться с кредитором.

Среди тех, кто готов выдать физическому деньги под залог недвижимости:

• банки;
• микрофинансовые организации (МФО);
• частные инвесторы.

Где выгодней всего взять деньги под залог недвижимости?

Основная проблема при оформлении кредита или займа под залог квартиры или дома – его выгодность. Тут действует главное правило – чем быстрей вам нужны деньги, тем менее выгодными могут быть условия их получения.

Банковский кредит под залог недвижимости

С точки зрения выгоды наибольшей привлекательностью пользуются банковские кредиты. Например, в Сбербанке можно оформить кредит под залог квартиры на сумму до 10 млн. рублей сроком на 20 лет по ставке от 10,9% годовых. Для клиентов, получающих через Сбербанк заработную плату, ставка снижается еще на 0,5 п.п., т.е. начинается от 10,4%. При этом банк не будет спрашивать у вас цель кредита – в условиях его предоставления целью указываются «просто деньги».

Еще один весомый плюс банковского кредита - адекватная оценка квартиры, которую проводят, как правило, профессиональные оценщики, а сам кредит выдается с минимальным дисконтом к стоимости квартиры. Увеличение дисконта по условиям большинства кредитных программ приводит к снижению процентной ставки по кредиту.

Казалось бы, вот он – оптимальный вариант, но не всё так просто. Сбербанк, как и многие другие банки, кредитующие под залог недвижимости, предъявляют к потенциальным заемщикам достаточно жесткие требования. Например, у Сбербанка они такие:

• возраст – от 21 года до 75-ти лет на момент погашения кредита (т.е. если вам больше 55 лет, то на полный срок (20 лет) вы кредит получить не сможете);
• обязательное подтверждение дохода и стаж работы на последнем месте должен быть не менее 6 месяцев. Доход подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ, справкой по форме банка/запросом работодателю или справкой по форме организации-работодателя;
• передаваемое в залог жилье не должно быть единственным. Для подтверждения этого в банк предоставляется документ, свидетельствующий о наличии у залогодателя другого пригодного для постоянного проживания жилья.

Кроме того, банки перед выдачей кредита внимательно изучают вашу кредитную историю. Плохая кредитная история, наличие просрочки по ранее полученным кредитам, а также задолженность по коммунальным платежам, исполнительным документам судов и т.п. в большинстве случаев послужат основаниями для отказа в выдаче кредита.

На схожих условиях кредиты под залог квартиры в Москве выдают:

• БЖФ банк  - до 70% оценочной стоимости жилья сроком до 30 лет по ставке от 9,1% годовых. Ставка зависит от суммы кредита и ее доли от оценочной стоимости квартиры (чем выше доля, тем больше процентная ставка), срока кредита, целевой или нецелевой кредит и пр.;
• ЛокоБанк – на срок 13 - 84 месяцев по ставке от 8,4% годовых;
• банк ЗЕНИТ – на срок 12 - 180 месяцев по ставке от 8,89% годовых;
• Банк АК Барс – на срок 12 - 240 месяцев по ставке от 10.9% до 18.4% годовых и другие.

Деньги под залог недвижимости от частного инвестора или МФО

При недоступности банковского кредита в качестве кредиторов можно рассмотреть микрофинансовые организации или частных инвесторов.

Займ в МФО

Микрофинансовые организации в России имеют достаточно специфичную репутацию. Тем не менее, получить займ под залог квартиры или дома в МФО можно достаточно просто и быстро. Кроме того, данные организации гораздо более лояльны к клиентам и могут выдать займ как и при отсутствии официального дохода, так и при наличии просрочек по ранее выданным кредитам.

Однако, условия предоставления займов в МФО намного менее выгодны, чем в банках. Это выражается:

• в более коротких сроках предоставления займов;
• в высоких процентных ставках (в 2 и более раза выше, чем по банковским кредитам, и могут доходить даже сейчас до 4% в месяц или 48% годовых);
• в непомерных штрафных санкциях за нарушение условий займа. Например, при просрочке платежа штрафные проценты могут в несколько раз превышать действующую по договору займа ставку. Кроме того, порядок погашения займов МФО отличается от банковской практики. Микрофинансовые организации требуют в первую очередь уплату процентов, а в конце срока – сумму основного долга, поэтому проценты за весь период пользования займом начисляются на всю сумму задолженности. В то же время банковский кредит предусматривает уплату основного долга ежемесячно, равными долями, поэтому с каждым месяцем проценты начисляются на всё меньшую сумму кредита;
• в заниженной оценке недвижимости и высоком проценте дисконта при расчете суммы займа.

Кроме того, МФО достаточно давно критикуются за весьма специфичные методы взыскания просроченных займов с привлечением различных коллекторских организаций. Зачастую подобные организации используют полукриминальные, а иногда и криминальные способы воздействия на заемщиков.

 В 2019 году был принят ряд законов, призванных направить деятельность МФО в более цивилизованные юридические рамки. Но учитывая неоднородность данного рынка финансовых услуг, мы рекомендуем как можно более тщательно изучать репутацию любой микрофинансовой организации, рассматриваемой в качестве кредитора. Если есть какие-то сомнения – лучше всего обратиться за помощью к проверенному кредитному брокеру. Он не только опровергнет или подтвердит ваши сомнения, но и подскажет оптимальные для вашей ситуации варианты получения займа под залог недвижимости. Кроме того, при наличии такой возможности он поможет рефинансировать на более выгодных условиях уже полученный вами ранее займ за счет подходящего кредита в банке-партнере.

Деньги под залог недвижимости от частного инвестора

Займы от частных инвесторов еще не так распространены на финансовом рынке нашей страны. Тем не менее, такая возможность существует.

Если ни один из других вариантов не работает, а деньги очень нужны, можно рассмотреть и такой вариант.

Преимущества получения займа под залог квартиры у частного инвестора:

• возможность прокредитоваться с плохой кредитной историей, при наличии просроченной задолженности по ранее полученным кредитам и займам, при отсутствии официального дохода и постоянного места работы;
• минимальный набор документов, необходимых для получения займа;
• быстрая выдача наличных.

Но при этом существует большое количество минусов, начиная от не самых выгодных условий кредитования до сомнительных схем оформления займа с точки зрения права. В процессе юридического оформления сделки, связанной с владением и правом собственности на недвижимость, могут появиться непрозрачные схемы с множеством «подводных камней», а итогом такой сделки станет утрата дорогостоящей московской недвижимости. Поэтому совершаться такие сделки должны только с привлечением опытных юристов, профессиональных финансовых или кредитных брокеров.

Подводя итоги, остановимся на нескольких рекомендациях, которые помогут вам получить займ под залог квартиры или дома на наиболее выгодных условиях и с сохранением права собственности на недвижимость:

• по возможности обращаться в первую очередь в банк, а уже при получении отказа рассматривать альтернативные варианты займов;
• внимательно изучать условия предоставления займа (особенно в части расчета процентов по займу и штрафам) и реалистично оценивать свои финансовые возможности по погашению суммы займа с начисленными процентами. Если займ не будет своевременно возвращен, лишиться квартиры можно и при невозврате банковского кредита;
• внимательно изучать предлагаемые документы и договоры, посредством которых оформляется сделка, при наличии малейших сомнений (а также в любых нестандартных случаях) привлекать к сделке профессиональных специалистов – финансовых консультантов, юристов или кредитных брокеров.