Рефинансирование ипотеки - как нащупать свою выгоду?

Тема рефинансирования ипотечных кредитов довольно популярна в последнее время. Это неудивительно – ставки по ипотеке снижаются рекордными темпами, банки наперебой предлагают всё более выгодные условия. И не всегда такие условия распространяют на действующие кредитные договоры. Поэтому заемщики ищут разные способы, чтобы переоформить старую ипотеку на новую, на более комфортных условиях. Один из таких способов – рефинансировать ипотечный кредит.

Что такое рефинансирование?

Что означает термин рефинансирование? По сути это получение нового кредита и закрытие им задолженности по ранее полученному. Поэтому его еще называют перекредитованием.

Какие выгоды при рефинансировании ипотеки получает заемщик?

• Первое - уменьшение процентной ставки и соответственно – сокращение размера ежемесячного платежа по процентам.
• Второе - увеличение срока кредитования. Например, старая ипотека у вас оформлена на 10 лет, а новая выдается на 15 лет. Соответственно, это тоже снижает кредитную нагрузку, потому что платеж по основному долгу становится меньше.

Есть еще одна, третья выгода (пусть и не такая очевидная) – оптимизация кредитных платежей путем объединения их в один платеж. Почти все банки сегодня (Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, ДОМ.РФ, Россельхозбанк, Газпромбанк, Росбанк, Открытие и многие другие) предлагают клиентам вместе с ипотекой рефинансировать и другие кредиты – автокредиты, потребительские кредиты, овердрафты и даже небанковские займы. Некоторые банки дают возможность вместе с рефинансированием старых кредитов взять новый потребительский и включают его в общую задолженность. Например, в другом банке у вас есть ипотека, кредит на ремонт квартиры и автокредит. Рефинансирующий банк объединит все ваши кредит в один и установит по нему единую выгодную ставку. Да и выплачивать такой кредит единым платежом будет намного удобнее, чем отдельные суммы в разные дни месяца.

Финансовая выгода рефинансирования ипотеки

Приведем простой расчет. 

Предположим, что в прошлом году вы оформили ипотечный кредит на сумму 5 миллионов рублей под 9,5 процентов годовых сроком на 10 лет. Вам рассчитали проценты по аннуитету, то есть равными долями на весь срок пользования кредитом, и ваш ежемесячный платеж по кредиту составляет 64700 рублей.

Другой банк вам сегодня предлагает ипотеку на 15 лет под 7,8% годовых.

Сделаем расчет. Остаток кредитной задолженности у вас на сегодня 4 миллиона рублей. При расчете по аннуитету ежемесячного платежа на таких условиях его размер составит 37 765 рублей.

Разница почти 27 тысяч рублей!

Согласитесь, что это существенное снижение кредитной нагрузки.

Аналогично вы можете рефинансировать ипотеку наоборот – на более короткий срок. Если позволяют финансовые возможности, вы будете выплачивать увеличенную сумму основного долга, но сможете сэкономить на процентах.

К примеру, сумма уплачиваемых процентов за год пользования ипотечным кредитом у вас составляет от 300 до 400 тысяч рублей. Сократив срок ипотеки на 5 лет, вы сможете сэкономить от полутора до двух миллионов рублей только на процентах.

Если выгода для заемщика понятна, то в чем выгода рефинансирования для банка?

Прежде всего в привлечении новых платежеспособных клиентов. Ведь вы уже взяли ипотечный кредит, банк проверил вашу платежеспособность и репутацию, вы своевременно вносили платежи по ипотеке, поэтому вы более надежный заемщик в глазах банка чем тот, который приходит брать ипотеку впервые.

Неудивительно, что наиболее выгодные условия банки предлагают для рефинансирования ипотеки клиентам других банков.

Если изменить условия кредитования соглашается банк, выдавший ипотечный кредит, чаще всего это происходит путем снижения процентной ставки в рамках действующего договора. Также по вашему заявлению банк может рассмотреть изменение сроков кредитования, и тогда это будет называться реструктуризацией кредита.

Условия рефинансирования ипотеки – ставки банков

Российские банки предлагают достаточно привлекательное рефинансирование ипотеки в 2021 году. На фоне значительного снижения ставок по кредитам задолженность можно переоформить под более низкий процент. Иногда разница может доходить до 3-4 п.п. А учитывая, что потребительские кредиты и небанковские займы выдаются под еще больший процент, эта разница может быть еще существенней.

• Сбербанк рефинансирует вашу ипотеку и другие кредиты (автокредит, потребительский и так далее) по ставке от 7,9% годовых. Обратите внимание, что другие виды кредитов нельзя рефинансировать отдельно от ипотеки, они идут как бы «в нагрузку» к основному ипотечному кредиту.  То есть за счет выдаваемого кредита погашается весь долг по ипотеке и дополнительно в него можно включить погашение задолженности по другим кредитам.
• В Альфа-Банке вы сможете рефинансировать ипотеку по ставке 7,99% годовых. Максимальная сумма кредита – 50 миллионов рублей. Рефинансировать кредит можно как полученный на новостройку, так и на покупку жилья на вторичном рынке.

• Росбанк готов рефинансировать ваш ипотечный кредит под ставку от 5,89% годовых. Предлагают ее, конечно, не всем, а тем, кто выполнит ряд условий или подпадает под определенные критерии. Например – вы должны быть зарплатным клиентом банка, оформить страховку по страхованию жизни и здоровья, застраховать ипотечную недвижимость, подтвердить целевое использование и многое другое.
• В банке «Открытие» кредиты на рефинансирование ипотеки предлагаются по ставке от  7,5% годовых сроком до 30 лет.
• Газпромбанк поможет перевести к себе вашу задолженность под 8,3% годовых. Особые условия действуют для программ Семейной и Военной ипотеки. По ним ставки значительно ниже. По Семейной ипотеке – от 4,7% годовых, а по Военной – от 7,8%.
• ВТБ банк рефинансирует вашу ипотеку в других банках под ставку от 7,9% годовых. Максимальный срок кредита – целых 30 лет.

Помните, что указанная обычно привлекательная ставка является минимальной. Чтобы получить рефинансирование на таких условиях, вам придется выполнить ряд требований банка. Например, оформить страховку, заполнить онлайн-заявку, быть (или стать) зарплатным клиентом банка и так далее. Или же если вы подпадаете под категорию заемщиков, имеющих определенные льготы. Например – имеете детей, являетесь молодой или многодетной семьей.

Как решить – выгодно рефинансирование ипотеки или нет?

На первый взгляд всё просто – если ставка ниже, значит, и рефинансирование выгодно. Но это не совсем верно.

Экспертные расчеты говорят о том, что переводить ипотеку в другой банк имеет смысл тогда, когда оставшийся срок ипотеки составляет не менее года, а предлагаемая по ней ставка снижается не менее чем на полтора процента годовых. Лучше, если оставшийся срок погашения ипотечного кредита будет не менее 3 лет, а снижение процентной ставки составит 2-3 процентных пункта.

При расчете выгоды надо помнить, что при переоформлении ипотечного кредита вас ждут дополнительные расходы – на перерегистрацию сделки, страховки и другие не всегда очевидные платежи.

Если вы сомневаетесь в необходимости рефинансирования или не можете точно просчитать свою выгоду, вам всегда в этом вопросе могут помочь специалисты – ипотечные брокеры.

Задать интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.