Проверка заемщика банком при получении ипотеки

Что проверяет банк при выдаче кредита? Этот вопрос интересует каждого заемщика, поскольку от него напрямую зависит - одобрит банк выдачу кредита или нет.

Существуют общие и частные подходы к тому, как банк проводит проверку потенциального ипотечного заемщика. О них мы подробно расскажем в данной статье.

Вы также узнаете, какие обстоятельства могут сыграть положительную роль при выдаче ипотечного кредита, а какие – напротив, снизить шансы на получение финансирования от банка.

Не секрет, что помимо представленных документов, значимую роль в принятии решения о выдаче кредита играет то впечатление, которое потенциальный заемщик произведет на сотрудников банка. О том, как сделать его благоприятным, мы также опишем в данном материале.

У каждого кредитора свой метод проведения проверки, или как его называют в банковской сфере - андеррайтинга заемщика, но есть и общие критерии:

способность заемщика погашать кредит (платежеспособность);
его кредитная история и карьерные перспективы;
востребованность на рынке труда;
оценка обеспечения – стоимость покупаемой недвижимости, наличие поручительства и т.д.

Такой анализ проводится всеми банками без исключения, с учетом особенностей проведения процедуры в соответствии с внутренними правилами каждого банка.

Андеррайтинг представляет собой комплексную оценку рисков при принятии решения о выдаче кредита. Конечная цель проверки – убедиться в том, что потенциальный заемщик будет своевременно исполнять свои обязательства по кредитному договору. Процедура андеррайтинга может основываться как на автоматической оценке рисков (скоринг), так на индивидуальной оценке рисков в отношении конкретного заемщика.

В крупных российских банках, таких как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк применяется комбинированная система оценки заёмщиков. Сначала работают скоринговые алгоритмы, а затем кредитное досье попадает на стол сотрудника банка.

Скоринговая оценка кредитных рисков

Скоринг – это система оценки кредитных рисков, основанная на методах статистики. В банковской практике кредитный скоринг основывается на анализе данных, полученных из кредитной истории как самого заемщика, так и тысяч людей соответствующих групп. Во внимание принимается пол, возраст, уровень дохода, стаж и место работы, образование, количество детей и многие другие факторы.

Оценка кредитных рисков заключается в присвоении заемщику автоматизированной скоринговой программой определенных баллов исходя из указанных в анкете (заявке) на кредит данных и информации, полученной из реестра бюро кредитных историй.

Банк настраивает систему согласно своим требованиям и задает параметры допустимых просрочек по кредитам. Некоторые банки не допускают ни единой просрочки, и тогда по результатам скоринга, при наличии просрочек, у вас будет отказ. Какие-то банки допускаю наличие единичных случаев просрочки до определенного временного периода (обычно допускаются просрочки до 60 дней), поэтому скоринговую проверку в таких банках вы сможете пройти.

Получение высоких баллов дают:

хорошая кредитная история по ранее полученным кредитам;
наличие у заёмщика недвижимого имущества, автомобиля, денежных средств на счетах и вкладах;
наличие высшее образования, второго высшего образования, учёной степени;
трудоспособный возраст;
отсутствие требований по службе в армии;
длительный срок работы на текущем месте и т.д.

Конечно, последнее слово остаётся за кредитным специалистом, а не за машиной, но в большинстве случаев на первичной проверке решения принимаются компьютером. При процедуре скоринга автоматически отсеиваются клиенты, которые не прошли по расчетам платежеспособности, не соответствует основным требованиям, например - по возрасту или стажу и пр.

Как правило, скоринговая оценка наиболее оперативная система оценки заемщика – принятие решения о её прохождении занимает от 15 минут до 1-2 часов.

Индивидуальная оценка кредитных рисков

В ипотечном кредитовании чаще всего применяется индивидуальная оценка платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика, а решение о выдаче кредита принимается соответствующим уполномоченным органом банка. В большинстве случаев таким органом является кредитный комитет. Повлиять на решение кредитного комитета может множество факторов, но главный, правильно подготовленное кредитное досье, собранный и структурированный пакет документов, который убедительно покажет платёжеспособность заёмщика. Такой пакет документов может помочь собрать и организовать специалист по ипотечному кредитованию ипотечный брокер. Читайте про выбор ипотечного брокера в другом материале на нашем сайте.

В проверке оценки заемщика принимают участие несколько служб банка: кредитная, юридическая, служба безопасности. Ими производится тщательная проверка информации, предоставленной заемщиком, поэтому срок рассмотрения кредитной заявки может занимать от одного до нескольких дней. В процессе проверки специалисты банка изучают предоставленные документы, совершают звонки работодателю, в отдельных случаях, осуществляют выезд на место работы и пр.

Проверка места работы заемщика

Кредитный специалист банка детально рассматривает документы о трудовой деятельности заемщика и его доходах за последние годы. Особенно тщательно изучаются документы, подтверждающие занятость на текущей работе. Менеджер проводит оценку платежеспособности на основе среднемесячного размера зарплаты за последние 6 месяцев с учетом действующих обязательств и текущих расходов. В них включаются:

платежи по ранее полученным кредитам;
оплата коммунальных услуг;
средства, взыскиваемые по исполнительным документам (алименты, материальный ущерб и т.п.)

В большинстве банков платеж по кредиту рассчитывается так, чтобы он не превышал половины от совокупного ежемесячного дохода семьи после вычета всех расходов. Некоторые банки из чистого дохода вычитают бюджет прожиточного минимума, а по остатку определяют максимальную ежемесячную сумму выплат по кредиту. Третьи используют более сложные модели, рассчитывая максимальную сумму кредита исходя из среднемесячного дохода, умноженному на установленный коэффициент.

В случае, если необходимо дополнительное подтверждение сведений о доходах заемщика банки делают запрос в Пенсионный фонд России (ПФР) (с письменного согласия заемщика).

Кроме ПФР, банки могут запрашивать у Федеральной Миграционной Службы информацию о действительности паспортных данных. ИНН, предоставленный в банк, также проходит проверку через сервисы Федеральной Налоговой Службы. Сведения об исполнительных производствах и неоплаченных штрафах можно получить на сайте судебных приставов.

Проверка кредитной истории

Банк запрашивает в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ) Банка России информацию о том, где хранится история заемщика. На сегодняшний день есть в реестре ЦККИ зарегистрировано 13 бюро. Наиболее часто используемые в Москве:

Национальное бюро кредитных историй;
Эквифакс Кредит Сервисиз;
Объединенное Кредитное Бюро;
Специализированное Кредитное Бюро.

Если проверка кредитной истории на этапе скоринга выдала отказ, то вы получите отрицательное решение по ипотеке. Если же скоринг был пройден, то специалист банка анализирует вашу кредитную историю, характер допускаемых просрочек и суммы ранее выданных займов.

Наличие положительной кредитной истории – весомый плюс в репутации заемщика.

А вот факты просрочек в прошлом могут послужить поводом для снижения суммы ипотеки, увеличения процентной ставки или в худшем варианте – стать причиной отказа в жилищном кредите.

Проверка службой безопасности

Важное место в системе индивидуальной проверки потенциального заемщика занимает служба безопасности (СБ). Заявитель ведет свое общение с банком, как правило, через кредитного менеджера, поэтому деятельность службы безопасности зачастую остается невидимой для заемщика.

У службы безопасности имеются специальные базы, по которым проводится проверка заемщика и его документов. Банки формируют собственные службы безопасности преимущественно из бывших сотрудников правоохранительных органов, поэтому свои методы проверки они основывают на опыте, полученном на предыдущей работе.

Сотрудники службы безопасности банка проверяют следующие вещи:

общие сведения о клиенте;
достоверность справок о доходах и данных о работодателе;
проверка заемщика на предмет судимостей или фактов нарушения закона;
также при необходимости проводится анализ залога.

Специалисты из СБ иногда используют собственную базу недобросовестных клиентов, куда вносятся сведения о неформальных историях заемщиков, случаях привлечения к административной и уголовной ответственности, наложенных на их счета арестах и тому подобных негативных факторах.

Проверка недвижимости в ипотеку

Банк проводит обязательный андеррайтинг недвижимого имущества, которое станет предметом залога. Он проверяет его актуальную залоговою стоимость, а также любую иную информацию, важную для заключения кредитного договора и договора залога.

Оценку жилья проводят независимые оценщики, страхование - аккредитованные страховые компании.

Основываясь на цене оценки и положительном решении страховой компании, банк начинает собственную проверку. Специалисты банка изучают сведения о правообладателях и обременениях, содержащиеся в Едином государственном реестре сделок с недвижимым имуществом, а также иные сведения из Росреестра, анализируют техническую документацию на объект, изучают выписку из домовой книги и пр.

На практике возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так уже имеющейся в собственности квартиры.

Подавая заявку на ипотеку помните, что все сведения предоставленные в банк должны быть правдивы. Ведь большинство из них достаточно легко проверяются, а в случае обнаружения ложных сведений заемщика могут занести в «черный список», что будет существенной помехой для получения кредита в любом другом банке. Если вы знаете, что у вас есть сложности с получением ипотечного кредита, то не нужно подавать самостоятельные заявки в банк. Лучше обратиться к профессионалам ипотечного рынка, ипотечным брокерам и они смогут неофициальным способом выяснить какой банк сможет прокредитовать покупку понравившейся вам квартиры. Не рискуйте своей покупкой.

Результаты андеррайтинга. Принятие решения о выдаче ипотечного кредита

По результатам скоринга или индивидуального андеррайтинга банк может:

одобрить кредитную заявку;
отказать в выдаче кредита;
выдать кредит на условиях, отличных от тех, которые запрашивал заявитель. Например – уменьшить сумму кредита, сократить срок пользования, увеличить процентную ставку или запросить дополнительное обеспечение.

Обычно положительное решение о выдаче ипотеки имеет срок не более 90 дней. В нем будут прописаны такие условия как: максимальная сумма кредита, процентная ставка, срок кредитования, размер первоначального минимального взноса и т.д. А что именно делать после одобрения кредитной заявки, мы подробно описали в данной статье.

Здесь следует обратить внимание на важный момент. Решение о выдаче ипотеки не является финальным. Вам еще предстоит подобрать недвижимость и пройти проверку предмета залога. Только после этого сделка будет завершена. Появилась пагубная для практической работы практика выдачи предварительных положительных решений. Некоторые банки выдают решение по формальной проверке. После прохождения скоринга, например, а после этого перед самой сделкой проверяют снова объект и заёмщика и подчас отказывают в выдаче ипотеки. Кроме очевидного разочарования нарвавшись на такой банк можно потерять деньги, внесённые в качестве задатка или аванса за выбранную квартиру. Будьте аккуратны в выборе банка!