Продажа квартиры в ипотеке

Причины продажи ипотечной недвижимости могут быть самыми разными - кто-то решил расширить жилплощадь и купить новую квартиру, кому-то стало трудно платить кредит и хочется его закрыть. Так или иначе при любых жизненных обстоятельствах продать ипотечную квартиру каждый стремится с максимальной выгодой для себя. Особенно часто ипотечные квартиры продают сегодня валютные заёмщики, которые пострадали из-за девальвации рубля.

Внимательно ознакомившись с кредитным договором, вы практически наверняка найдете пункт предусматривающий условия распоряжения недвижимостью. Чаще всего банк указывает, что любые действия с объектом возможны только с согласия кредитора. Поэтому первым шагом для вас должен стать визит в банк и письменное заявление о решении продать свою недвижимость. В случае, если вы не сообщили об этом, банк имеет полное право запретить сделку купли-продажи. После уведомления банка вы можете выбрать наиболее подходящий для вас вариант продажи квартиры и приступать к реализации сделки. Рассмотрим самые распространённые способы продажи ипотечной квартиры.

Способ первый: За наличные

Вы можете воспользоваться услугами риелторов или самостоятельно заняться поиском покупателя, который готов заплатить за кредитное жильё ДО подписания основного договора купли-продажи. Другими словами - человека, который закроет за вас кредит еще до выхода на сделку. Чтобы обезопасить такой процесс желательно заключить предварительный договор купли-продажи или нотариальный договор задатка/аванса за квартиру.

В договоре будет указан порядок расчетов, стоимость объекта и конечно то, что продавец обязуется продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снято обременение в Регистрационной палате. И пункт о том, что в случае не выхода на сделку вы обязуетесь вернуть оплаченный покупателем задаток/аванс за квартиру. Цена квартиры делится на две части: первая – это долг перед банком, а вторая – это оставшаяся сумма, которую получает продавец ипотечной недвижимости.

Первую сумму покупатель отдает до основной сделки, в качестве аванса или задатка. И именно эти деньги идут на погашение кредита. В свою очередь, банк выдаст справку о погашении задолженности и закладную на квартиру. Потом вам вместе с представителем банка необходимо пойти в Регистрационную палату или МФЦ и подать заявление о снятии обременения. С собой необходимо иметь следующие документы:

1. Паспорт собственника
2. Документы о праве собственности на квартиру.
3. Закладная на квартиру с отметкой банка о погашении кредита
4. Справка о погашении задолженности

После окончания регистрационных действий вам будет выдана выписка из Единого Государственного Реестра Прав, в которой будет указано, что обременение снято. Тогда можно переходить ко второй части.

Это момент, когда заключается основной договор купли-продажи и покупатель передает вам или закладывает в ячейку (по вашей договоренности) оставшуюся сумму. И вы теперь уже вместе с покупателем направляетесь в Росреестр или МФЦ для регистрации вашей с ним сделки. Таким образом происходит продажа квартиры в ипотеке.

Способ второй: новая ипотека

В случае если вы хотите продать ипотечную квартиру потому что планируете приобретать новое жилье побольше хорошо подойдет вариант новой ипотеки.
Самым разумным здесь будет обратиться в свой же банк. Если вы не допускали просрочек и ваш доход в данный момент позволяет вам увеличить сумму кредита, то банк одобрит вам ипотеку.

Вам останется только найти покупателя с наличными на свою квартиру и подобрать новый объект для себя. Некоторые банки позволяют вам купить новую квартиру ДО момента продажи и закрытия кредита по старой. Просто по договору вам дадут определенный срок в который вы обязаны закрыть остаток долга. Например 1 год с момента новой сделки. Это позволит вам найти своего покупателя не спеша и при этом не ждать с переездом в новое место. Или вы можете провести одновременную сделку по продаже и покупке в банке.

Способ третий: от ипотечника к ипотечнику

Т.к. ипотека – это самый распространённый способ покупки недвижимости в России, то очень может статься, что покупателем вашей квартиры окажется человек, который хочет сделать это с помощью кредита. И здесь есть несколько вариантов проведения такой сделки.

Если кредит у покупателя одобрен в том же банке, в котором у вас ипотека, то проблем не должно возникнуть. Банк проведет одновременное снятие старого обременения, перерегистрацию прав и наложение нового обременения. Вы не будете собирать разные документы, т.к. вся информация о вашем кредите и о параметрах кредита покупателя итак есть в банке.

Если ипотека покупателя одобрена в постороннем банке, то здесь возникает ряд вопросов. Одним из требований банка часто является внесение первоначального взноса в день сделки непосредственно в отделении банка. То есть ваш покупатель обязан принести свои средства в банк и заложить их в депозитарную ячейку на время регистрации сделки. Но ведь эти деньги нужны вам для погашения долга за продаваемую квартиру. Поэтому здесь появляется два варианта.

Первый – это постараться организовать сделку между двумя банками. Вам потребуется объединить усилия менеджеров двух кредитных организаций, чтобы они согласовали между собой порядок расчётов (чаще всего через аккредитив), юридические аспекты перехода права собственности и все детали закладных, а также процесс снятия залога одним юридическим лицом и наложение обременения другим. Сразу скажем, что такой вариант очень сложный. И многие банки изначально от него отказываются, т.к. в нем слишком много рисков и совместной работы для двух в принципе не заинтересованных в этом кредиторов.

Поэтому попробуйте проработать второй вариант – уточните в банке покупателя можно ли ему передать вам весь первоначальный взнос в качестве аванса/задатка, а не приносить его на сделку. Если банк разрешит, то вы используете эти деньги для закрытия своего кредита. Снимите обременение и выйдете на сделку с покупателем и его банком уже со свободной от ипотеки квартирой.

Способ четвертый: помощь банка

К этому способу чаще всего прибегают тогда, когда наступила тяжелая жизненная ситуация и вам необходимо как можно скорее закрыть кредит и снизить кредитную нагрузку. Вы объясняете банку, что вам тяжело делать ежемесячный платеж и пробуете договориться о предоставлении кредитных каникул во время которых банк и вы попробуете найти покупателя. Возможно банк найдет их из числа своих клиентов, которые сейчас в поиске квартиры, возможно передаст на реализацию риелторам-партнерам, а возможно решит взять объект себе на баланс, то есть будет выкуп объекта самим банком.

Но не стоит считать, что раз вам трудно платить, то банк возьмет на себя все ваши задачи по решению сложившейся проблемы. Да, каждому кредитору выгоднее реализовать проект и не уйти в убыток. Но при этом если банк не сможет быстро решить вопрос с реализацией недвижимости, то он так или иначе заставит вас платить. У вас будет идти просрочка и расти сумма штрафов и пеней. И если даже потом вы найдете покупателя, то можете совсем не получить никаких денег, т.к. все они уйдут на погашение вашего выросшего долга.

Однако вариант помощи банка при продаже ипотечной квартиры все же имеет свои плюсы. Ведь работая с банком сообща, не оставляя все только на кредитора, вы сможете быстрее решить вопрос с закрытием ипотеки.

Продажа квартиры в ипотеке – непростая сделка. И стоит внимательно обдумать как вы будете е проводить. Сэкономить время и нервные клетки можно обратившись к специалистам – ипотечным брокерам, которые найдут выгодного покупателя и помогут оформить все документы, предусмотрев все возможные риски.