Особенности получения и погашения ипотечных кредитов в период эпидемии коронавируса

Кризис, связанный с эпидемией коронавируса, оказал противоречивое влияние на рынок ипотеки. С одной стороны, ипотека в коронавирус стала более выгодной из-за снижения процентных ставок и уменьшения размеров первоначального взноса. С другой – для многих граждан, столкнувшихся с потерей работы или уменьшением доходов, ипотека в период коронавируса обернулась неподъемным долгом.

Положительные факторы влияния коронакризиса на рынок ипотечных кредитов

Среди положительных тенденций рынка ипотеки во время коронавируса можно отметить:

• существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам – с весны 2020 года взять ипотеку под 7-8% годовых можно практически в любом банке, включая ключевые на этом рынке Сбербанк, Альфа-Банк, Банк ВТБ, Росбанк и другие;

• появление льготной ипотеки под 6,5% с субсидируемой государством процентной ставкой. Взять такой кредит может любой работающий гражданин России, приобретая квартиру в новостройке;

• повышение лояльности банков к потенциальным заемщикам, имеющим постоянный источник дохода. Если у вас есть официальная работа и легальный заработок, взять ипотеку вам стало намного проще и быстрее, чем раньше;

• стабилизация и даже снижение цен на жилую недвижимость как в новостройках, так и на вторичном рынке. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), направленных в адрес редакции Lenta.ru, за июль 2020 года цена кв. метра вторичного жилья в Москве уменьшилась на 0,1% и составила в среднем 183,4 тыс. рублей. В долларовом эквиваленте, с учетом ослабления курса рубля, цены просели еще больше - на 2,8%, снизившись до 2,6 тыс. долларов за «квадрат». Лидером снижения стали квартиры, относящиеся к старой советской «элите» - сталинки и «цековки». Стоимость квартир в таких домах просела на 0,4%. Цена на новостройки массового сегмента в Москве по итогам 2 квартала осталась прежней – 182 тыс. рублей в среднем по рынку. Увеличение на 3,5% затронуло только новостройки Новой Москвы – здесь ценник вырос до 140 тыс. рублей за «квадрат». Осенью из-за слабого потребительского спроса и замедления деловой активности многие аналитики прогнозируют дальнейшее незначительное снижение стоимости жилья. Так, специалисты аналитического центра ЦИАН прогнозируют снижение цен на рынке вторичного жилья по итогам 2020 года на 10-15%. Вот на 2021 год прогнозируется рост, поэтому есть смысл уже сейчас задуматься о получении ипотеки. Драйверами такого роста могут стать: постепенное восстановление экономики, сохранение программы льготного кредитования (которая сейчас действует до ноября 2020 г.) и отсутствие второй волны covid-19.

Негативные тенденции, сложившиеся на рынке ипотеки в период пандемии коронавируса

Существенное падение реальных доходов граждан – наиболее значительный негативный фактор пандемии. Многие люди потеряли не только какую-то часть дохода, но и заработки полностью. Особенно это касается тех, кто трудился в сфере туризма, транспорта, услуг, индустрии общественного питания, развлечений, гостиничного бизнеса и многих других.

Сокращение доходов автоматически влечет за собой снижение платежеспособности, на что многие банки отреагировали ужесточением подходов к скорингу (проверке кредитоспособности) и повышением требований к платежеспособности потенциальных заемщиков.

Такие банки как банк «Открытие», Росбанк и Совкомбанк с началом пандемии и введением карантинных мер повысили минимальный размер первоначального взноса (в среднем на 10 п.п.) и заморозили многие лояльные ипотечные программы, действовавшие до коронакризиса.

Пострадавшей категорией заемщиков в период пандемии можно считать заемщиков, оформивших ипотеку и столкнувшихся с ее погашением из-за потери работы или сокращения доходов.

Что делать, если из-за коронавируса просел доход или дохода не стало вообще

Просрочка платежей по ипотеке – проблема не только заемщиков, но и банков. Токсичные активы сказываются на финансовых показателях банка и требуют создания резервов, отвлекая ресурсы. Поэтому для любого банка намного выгоднее принять превентивные меры и предотвратить образование проблемных долгов.

Кредитные каникулы по ипотеке в связи с коронавирусом начали активно предоставляться многими банками еще в начале весны. А учитывая массовый характер падения доходов в период пандемии, банковскую систему и граждан было решено поддержать на государственном уровне. 3 апреля 2020 г. президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон о кредитных каникулах. В соответствии с ним заемщики получили право требовать у банка-кредитора предоставление кредитных каникул на срок до месяцев при сокращении доходов за предшествующий месяц на 30 и более процентов по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год.

Кредитные каникулы могут предусматривать:

• предоставление отсрочки по уплате процентов и основного долга. Отсрочка переносит платежи по ипотеке в связи с коронавирусом на более поздний срок;

• рассрочку платежей по ипотечному кредиту – т.е. уменьшение текущего размера ежемесячных платежей на период каникул и перенос их уплаты на более поздний срок.

Во время льготного периода начисление неустойки за просрочку уплаты основного долга или процентов по кредиту не допускается.

Реструктуризация ипотеки в коронавирус – еще один способ полюбовно договориться с банком и не испортить себе кредитную историю.

В отличие от льготных ипотечных каникул, такая реструктуризация возможна только по обоюдному согласию с банком и позволяет получить отсрочку или рассрочку по уплате платежей, увеличить общий срок кредита (что сократит ежемесячную кредитную нагрузку), изменить валюту платежа (например, кредит, взятый в иностранной валюте, перевести в рубли).

Среди ситуаций, которые могут стать основанием для предоставления ипотечных каникул и реструктуризации долга могут быть:

• потеря работы или существенное падение доходов;

• уход в армию, декретный отпуск или отпуск по уходу за ребенком;

• длительная болезнь и т.п.

Для подтверждения факта, что вы попали в затруднительную жизненную ситуацию и временно не можете исполнять обязательства по кредитному договору, банк может затребовать подтверждающие документы:

• справку о заработной плате с места работы;

• листок временной нетрудоспособности;

• приказ о призыве на военную службу и пр.

«Подводные камни» ипотечных каникул

Ипотека в условиях коронавируса сопряжена с достаточно высоким риском. Уверенность в стабильности своего финансового положения на ближайшие годы – это обязательно условие для обращения в банк.

Если же кризис затронул вас уже с действующим ипотечным кредитом, внимательно рассмотрите все схемы реструктуризации и рефинансирования долга, чтобы выбрать наиболее приемлемый для себя вариант.

Рассматривая возможность оформления ипотечных каникул, всегда оценивайте перспективу восстановления ваших доходов в период после окончания каникул. Среди других очевидных негативных моментов таких решений:

• снижение кредитного рейтинга (что может помешать взять кредит на лучших условиях в будущем);

• возможные проблемы с рефинансированием ипотеки – кредитные каникулы могут сделать недоступным рефинансирование ипотечного кредита (особенно в другом банке).

Если вы затрудняетесь с выбором оптимальных решений по ипотеке в период пандемии, рекомендуем проконсультироваться со специалистами в сфере ипотечного кредитования.