Ипотека в Москве: типичные ошибки заемщиков (часть 2)

Начало здесь.

Мы продолжаем рассказывать о типичных ошибках заемщиков при получении ипотеки и проведении ипотечной сделки. Надеемся, что эти разъяснения окажут вам помощь в получении ипотеки в Москве.

Ошибка №7. «Оценочная компания оценит квартиру в ту стоимость, которую я попрошу»

Частое заблуждение. Оценочная компания - это независимая организация, у неё есть лицензия для проведения мероприятий по оценке недвижимости, и работает она согласно законодательству. Оценщик укажет рыночную цену квартиры, опираясь на многие факторы. Он анализирует данные по рынку недвижимости, производит расчет стоимости квадратного метра жилья согласно территориальному расположению объекта,  транспортной инфраструктуре, близости метрополитена, году постройки дома и многим другим моментам. Банки работают с аккредитованными оценочными компаниями и полностью доверяют рыночной цене, которую оценщики указывают в альбоме. Исходя из этой цены, банк рассчитает вам сумму ипотеки. Поэтому если продавцы убеждают вас, что квартира по рынку стоит 5.500.000 рублей, а оценочная компания считает, что квартира стоит 4.500.000, то стоит поверить оценщикам, а не продавцам, и найти другую квартиру, с ценой, соответствующей рынку. Также следует помнить, что манипулировать ценами в заключении об оценке оценщику достаточно проблематично. Это чревато как потерей лицензии, так и репутацией в банковской среде.

Ошибка №8. «Сегодня отдал все документы на выбранную квартиру в банк. Значит, завтра будет сделка!»

Многие неверно полагают, что после передачи последнего документа на квартиру в банк сделка будет назначена практически сразу. А затем негодуют и ругаются с банковскими менеджерами, когда оказывается, что сделка будет через 2 недели. Нужно помнить, что только с момента получения полного комплекта документов банк начинает проверку квартиры. Юристы банка начинают анализ предоставленных документов, составляют закладную, кредитный договор, договор купли-продажи. Помимо этого, документы на квартиру отправляются в страховую компанию, которая в свою очередь проверяет весь комплект и выносит свое решение. Если и юристы, и страховая закончили проверку квартиры, то назначается дата сделки. И она ставится в порядке очереди ипотечных сделок в этом банке. Поэтому планируя завершение сделки по ипотеке, помните, что обычно после передачи всех необходимых бумаг в банк сделка проводится через 2-3 недели. О дате сделки вам сообщит кредитный менеджер по телефону или путем отправки СМС (в зависимости от того, какой способ оповещения практикуется в банке).

Ошибка №9. «Подберу квартиру под ипотеку сам, сэкономлю на риелторе»

Также довольно распространенная ошибка заемщиков по ипотеке. Да, деньги вы сэкономите, а нервы? При выборе квартиры в ипотеку в Москве риелтор – ваш персональный помощник, который будет учитывать не только все ваши пожелания, но и условия банка. Риелтор окажет вам помощь в получении ипотеки в Москве, найдет подходящий вариант недвижимости, свяжется с хозяином квартиры, организует просмотр в удобное для вас время. Но самое главное в работе риелтора начинается уже после выбора квартиры. Риелтор начинает процесс переговоров, организацию сделки и проверку всех документов. Правильность и действительность собранной документации очень важна! Зачастую неосведомлённые заемщики не обращают внимания на «историю» квартиры, на чистоту проведения предыдущих сделок, наличие прав на недвижимость у других лиц, в том числе на обязательную долю в наследстве и т.д. В будущем такие недоработки могут привести к невозможности заключения сделки или судебным спорам с другими правообладателями недвижимости. Вы даже можете не быть участником подобных споров, а вот последствия рассмотрения исков вас коснутся самым непосредственным образом. Внесение аванса, организация расчета, проверка юридической правильности договора - всё это работа риелтора. Безусловно, услуги риелтора не бесплатны. Определитесь, что вам важнее - положительный результат и адекватно оплаченный труд либо стрессы, приключения и даже возможные убытки и потери недвижимости.

Ошибка №10. «Перепланировки в квартире в ипотеку для банка не важны»

Это заблуждение существует у многих заемщиков. Они считают, что любая квартира подойдет под ипотеку. В этом и кроется ошибка. Большинство банков принимают только маленькие перепланировки – сдвинута плита, вместо двери сделана арка. И ни в коем случае не затронуты несущие конструкции, не «плывет» площадь квартиры, не смещены «мокрые» точки (батареи). И даже при их наличии и принятии многие банки обяжут вас дать нотариально заверенное обязательство, что через 6 месяцев все перепланировки будут либо узаконены, либо приведены в прежнее состояние. А половина банков и вовсе не берет в ипотеку квартиры с перепланировками. Поэтому внимательно ознакомьтесь с банковскими требованиями к объекту недвижимости, прежде чем остановить свой выбор на той или иной квартире.

Ошибка №11. «Банк даст мне деньги наличными, и я поеду в агентство недвижимости и заключу сделку»

Во-первых, нужно запомнить единственную приемлемую схему: одобрение в банке, заключение и проведение сделки в том же банке, закладка денег в арендованную ячейку только в том же банке. Ни о каких сделках и расчетах в агентствах недвижимости не может быть и речи. Процедура оформления документов, закладка и выемка средств из ячейки происходит исключительно в банке, и только в присутствии ответственных лиц. В день сделки вы в присутствии менеджера банка закладываете первоначальный взнос в ячейку, в эту же ячейку представитель банка закладывает ипотечные средства. После регистрации сделки через 5 рабочих дней доступ к ячейке получает продавец (при наличии ряда документов, в том числе оригинала зарегистрированного договора купли-продажи). В присутствии ответственного банковского лица продавец забирает деньги. Следует помнить, что провести какие-либо манипуляции с банковской ячейкой без присутствия менеджера банка невозможно. Данная схема гарантирует сохранность средств и является залогом уверенности как для банка и заёмщика, так и продавца. Ни один банк не позволит ни вам, ни продавцу забрать кредитные средства и вынести их из банка до подписания ДКП и регистрации сделки в регистрационной палате. Также по соглашению сторон денежные средства, полученные по ипотечному кредиту, могут перечисляться продавцу недвижимости в безналичном порядке на банковский счет.

Мы разобрали еще одну часть типичных ошибок при получении ипотеки. Надеемся, это поможет вам получить ипотеку в Москве без проблем и избежать лишних трудностей.