Что лучше при ипотеке – справка 2НДФЛ или справка по форме банка?

Законодательством определена единая форма справки о доходах 2-НДФЛ. Но зачастую при рассмотрении заявлений о выдаче кредитов банки принимают в подтверждение доходов заявителей справки собственной формы. Зачем они это делают и какой вариант лучше для заемщика – предоставить справку о доходах 2НДФЛ или по форме банка?

Проверка платежеспособности – обязательное требование перед выдачей ипотечного и любого другого кредита. Именно размер дохода в первую очередь определяет, какая сумма кредита может быть выдана и вообще – может ли заявитель претендовать на получение ипотеки.

Перед выдачей ипотеки банк обязан убедиться в платежеспособности заявителя. 

Платежеспособность – это возможность заявителя ежемесячно погашать рассчитанный платеж по кредиту (основной долг и проценты). Главное ее подтверждение – наличие стабильного дохода, размер которого позволяет совершать текущие платежи и одновременно с этим выплачивать долг по кредитным обязательствам.

Кого банк считает платежеспособным?

В первую очередь тех, кто имеет стабильный, постоянный официальный доход. Это значит:

• заемщик трудоустроен постоянно и получает «белую» зарплату, с которой уплачиваются все налоги;
• в его стаже работы нет длительных перерывов и он был трудоустроен больше половины времени на протяжении одного-двух лет, предшествующих обращению в банк.

Требования к стажу работы и размерам доходов у всех банков свои, но в целом они схожи:

• заявитель должен иметь общий стаж работы не менее 1-3 лет. Например, Газпромбанк и ВТБ требуют общий стаж работы не менее 1 года,  Россельхозбанк – не мене 1 года общего стажа за последние 5 лет, Сбербанку достаточно не менее 6 месяцев стажа на текущем месте работы;
• непрерывный стаж на последнем месте работы, где заявитель работает на момент обращения в банк. У Сбербанка это 6 месяцев, у Альфа банка – 4 месяца, у Газпромбанка и Россельхозбанка – 3 месяца;
• размер получаемых доходов должен перекрывать как платеж по кредиту, так и другие текущие платежи. Платежеспособность заемщика при ипотеке рассчитывается как соотношение его среднемесячного дохода и размера платежа по кредиту. Некоторые банки для расчета платежеспособности вычитают из получаемого дохода другие обязательные платежи (за коммунальные услуги, платежи по ранее полученным кредитам, алименты и т.п.) и установленную величину бюджета прожиточного минимума. Размер ежемесячного платежа не должен превышает полученную сумму. Другие требуют, чтобы размер ежемесячного платежа по кредиту не превышал 40-60% дохода заемщика. Если доходов самого заемщика недостаточно для погашения установленного ипотечного платежа, в расчет его платежеспособности может включаться доход созаемщиков.

Какие доходы могут учитываться при расчете платежеспособности заемщика

Помимо заработной платы, это:

• доходы от предпринимательской деятельности;
• пенсия;
• авторское вознаграждение;
• доходы от сдачи имущества в аренду (квартиры, гаража, коммерческой недвижимости) и пр.

Таким образом, при расчете платежеспособности учитываются различные виды постоянных доходов, систематически получаемых заемщиком.

Но не все систематически получаемые доходы могут включаться в расчеты.

Сбербанк и некоторые другие банки не принимают в расчет платежеспособности алименты, доходы от ценных бумаг, государственные пособия, декретные выплаты, стипендии, страховые выплаты по государственному социальному страхованию, выигрыши в лотереях и тотализаторах и пр.

Решая, какие доходы включать в расчет платежеспособности, а какие – нет, банки оценивают их с точки зрения стабильности получения и возможности обращения взыскания на них. Так, большинство из вышеперечисленных выплат включены в перечень доходов, на которые не может быть обращено взыскание в принудительном порядке в соответствии со статей 101 Федерального закона об исполнительном производстве. Соответственно, при просрочке банк не сможет взыскать за счет этих доходов свой долг.

Как подтвердить доход для банка

Самый простой вариант подтвердить свои доходы за последние 12 месяцев – это заполнить справку 2НДФЛ. По Трудовому кодексу наниматель обязан оформить ее по заявлению работника в течение 3-х рабочих дней.

Как заполняется справка по форме банка

Альтернативой справки 2-НДФЛ выступает справка о доходах по форме банка. Каждый банк разрабатывает собственную форму справки, скачать ее можно, как правило, на официальном сайте. Непосредственно в отделении банка можно взять бланк справки на бумажном носителе и заполнить его в бухгалтерии от руки. Справка оформляется на фирменном бланке или на обычном листе формата А4. Срок ее действия указан в утвержденной банком форме и чаще всего составляет 1 месяц.

Периоды, за которые оформляется справка, у каждого банка тоже разные. Обычно это 3, 6 или 12 месяцев.

В сумму доходов включаются все выплаты сотруднику, а также размеры удержанных с этих сумм платежей (налоги, обязательное социальное страхование, алименты, другие удержания). В отдельных случаях в форме справки может быть предусмотрено указание только сумм, полученных на руки работником.

Справка в обязательном порядке подписывается руководителем и главным бухгалтером юридического лица и скрепляется печатью.

Как проверятся справка по форме банка

Сведения, указанные в справке, обычно проверяются службой безопасности банка. Это могут как звонки на работу, так и получение информации по другим каналам. Но данные проверки в части указанных в справке сумм носят, как правило, формальный характер. В банках прекрасно понимают, что заполнение справки по форме банка имеет место в основном тогда, когда в ней указываются доходы выше официальных.  

Какие могут быть последствия при указании в справке недостоверных сведений

Теоретически указание в справке о доходах недостоверных сведений является административно, а иногда и уголовно наказуемым деянием. Однако, на практике неприятности могут возникнуть только тогда, когда заемщик перестает платить долг по кредиту. Если же он своевременно вносит платежи, достоверность сумм, указанных в справке, никого не интересует – ни кредитующий банк, ни контролирующие органы.

Не принять заполненную справку банк может в тех случаях, когда суммы в ней явно завышены в несколько раз. Или же если сама организация, заполнившая справку, кажется банку слишком сомнительной, а служба безопасности выявила расхождения в ее адресах, контактных данных или сведениях в ЕГРЮЛ, т.е. сомнения вызывают не цифры доходов в справке, а сама справка является поддельным документом.

На небольшое завышение доходов по сравнению с официальными цифрами банки, как правило, закрывают глаза, поскольку знают, что таким образом в доход вносятся «серые» зарплаты, не облагаемые налогами. Это позволяет выдать кредит в большей сумме и соответственно – получить больше процентных доходов по ипотечной сделке.