Жизнь после господдержки - интервью представителя «Бест-Новострой»

Журнал Ипотека.ру пообщался с председателем совета директоров агентства недвижимости «Бест-Новострой» Ириной Доброхотовой. Эксперт рассказала о законодательных изменениях и перспективах развития рынка недвижимости в 2017 году.

- Как, по вашему мнению, изменится рынок первичной недвижимости в 2017 году после отмены государственной программы субсидирования ипотечной ставки?

Существенных изменений не случилось, во всяком случае, в нашей компании мы их не ощутили, и вряд ли они последуют, ведь, по сути, в продлении программы с государственной поддержкой уже не было смысла - банки снизили ставки по своим базовым программам, в конце января ожидается еще одно понижение. К примеру, у ВТБ ставка 10,6%, что уже ниже ставки господдержки 11,4%, которая работала еще в декабре. Программа Сбербанка «Акция для застройщиков» предлагает ставку 11,5%. Немного выше ставки у Газпромбанка, Райффайзенбанка, банков «Открытие и «Возрождение», но все равно даже ниже докризисных.

(ред.— перечисленные выше ставки в банках действуют только для партнёров застройщиков. В частности, компании «БЕСТ-Новострой» как бриллиантовому партнеру ВТБ даёт дисконт 2% от ставки 12,6%, т.е. такая ставка действует только на квартиры в новостройках компании. Стоит отметить, что в остальных случаях ставки в банках существенно выше, чем по ипотеке с государственной поддержкой.)

- Какие новые механизмы и программы будут использовать застройщики, чтобы стимулировать спрос на новостройки Москвы и Подмосковья?

Спрос на квартиры застройщики стимулируют преимущественно акциями и скидками, дополнительным субсидированием банковских ставок (в этом случае ставка по ипотеке может составлять 9,5%, 8% и даже 7% годовых на весь срок кредитования, что еще выгоднее, чем господдержка).

Отлично работают совместные с банками программы - «Ипотечные каникулы для клиентов», «Ипотека без первоначального взноса», «Ипотека с отрицательным первоначальным взносом» (когда застройщик вносит на счет клиента размер скидки). Также в числе востребованных инструментов стимулирования спроса такие бонусы как «Кухня в подарок», «Ремонт в подарок» и т.д.

Разумеется, застройщики и в наступившем году будут использовать все эти проверенные инструменты, если это будет необходимо для поддержания динамики продаж.

- Как повлияет отмена господдержки ипотеки на вторичный рынок недвижимости московского региона?

Господдержка на вторичный рынок никогда не распространялась, если только это не вторичные квартиры от застройщика. Но вообще-то, снижение ставок наметилось не только на первичном рынке, но и на вторичном. К примеру, с 1 января АИЖК снизило ставки на покупку готового жилья - плавающая начинается от 10,07%, фиксированная – от 12%. Очень привлекательные ставки - от 10,5% годовых – предлагает сибирский банк «Левобережный». Кроме того, в некоторых банках на покупку вторичного жилья есть специальные программы для отдельных категорий заемщиков (например, Сбербанк предлагает ипотеку для молодой семьи под 11%), в Банке Москвы ставки на покупку вторичного жилья начинаются от 11,6% годовых, в АбсолютБанке – от 11%. То есть, уже нынешний уровень ставок позволяет рассчитывать на постепенное оживление вторичного рынка.

- Есть ли у вас прогнозы по изменению ипотечной ставки в 2017 году?

Насколько масштабными будут изменения, у участников рынка единого мнения нет, но если ипотека нужна в текущий момент, то не стоит откладывать. Нынешний уровень инфляции и разнообразие очень интересных ипотечных программ позволяют совершить весьма выгодную покупку.

- Какие тренды рынка недвижимости уже наметились в 2017 году?

Пожалуй, одним из главных трендов можно назвать укрупнение рынка, обусловленное изменениями в ФЗ-214, вступившими в силу с 1 января 2017 года.

Еще один тренд, которым будет ознаменован наступивший год, - это активный выход новых проектов. По оценкам экспертов «БЕСТ-Новострой», в ближайшие годы на рынок Москвы выйдет до 8,5 млн кв. м нового жилья. Понятно, что весь этот объем будет выходить не сразу, а очередями, но в том, что активное пополнение рынка продолжится, можно не сомневаться. На этом фоне, в условиях высокой конкуренции стартовые цены в новых проектах останутся очень привлекательными. Одновременно в уже реализуемых проектах мы будем наблюдать умеренный рост цен в связи с ростом строительной готовности.

- Какой сегмент жилой недвижимости будет пользоваться наибольшей популярностью в 2017 году?

Традиционно наиболее устойчивым сегментом на рынке недвижимости остается сегмент массового спроса. К примеру, по итогам 2016 года, несмотря на существенный рост предложения (а это 18 новых проектов за истекший год), средняя цена квадратного метра массового жилья в столице практически не изменилась, по оценкам наших экспертов, снижение составило 1,5%, что больше похоже на показатель статистической погрешности. Думаю, что и в текущем году колебания средней цены метра в сегменте доступного жилья будут находиться в пределах инфляции.

- Как, по вашему мнению, изменится портрет покупателя жилья в 2017 году?

Здесь многое будет зависеть от состояния экономики в стране. Если положение дел начнет выравниваться, а реальные доходы населения начнут понемногу расти, то можно ожидать увеличения количества покупателей, приобретающих квартиру без помощи кредитов. Пока же, в условиях низкой покупательской способности, доля сделок с привлечением ипотеки сохраняется на уровне 60% от общего числа покупок.

- С 1 января 2017 года вступили в силу различные изменения законодательного регулирования рынка недвижимости. На какие законы и нововведения вы бы посоветовали обратить внимание потенциальным покупателям квартир?

Большинство нововведений, вступивших в силу в текущем году, касаются, преимущественно, девелоперской деятельности, но, конечно, опосредованно коснутся и покупателей. К примеру, отчисления в компенсационный фонд, которые теперь должны делать застройщики, могут в некоторой степени отразиться на ценах, так как дополнительные расходы могут быть частично возложены бизнесом на покупателя.

Кроме того, стоит обратить внимание на изменения в части 1 Гражданского кодекса, согласно которым, машиноместа в паркингах теперь будут относиться к недвижимому имуществу наравне с квартирами и домами. А это означает, что купля-продажа машиномест теперь подлежит государственной регистрации, кроме того, их можно заложить как недвижимость по договору об ипотеке.

Также в январе 2017 года вступает в силу закон «О Едином государственном реестре недвижимости» (ЕГРН), которым системы учета объектов недвижимости и регистрации прав будут объединены. То есть теперь можно одновременно подать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав, что обещает сделать операции с недвижимостью более удобными.