Тренды и перспективы развития рынка недвижимости в 2017 году - интервью представителя «Метриум Групп»

Журнал Ипотека.ру побеседовал с Марией Литинецкой, управляющим партнером ведущей риелторской и консалтинговой компании «Метриум Групп». Эксперт рассказала о законодательных изменениях и ключевых трендах рынка недвижимости в 2017 году.

- Как, по вашему мнению, изменится рынок первичной недвижимости в 2017 году после отмены государственной программы субсидирования ипотечной ставки?

Учитывая ту роль, которую приобрела ипотека в кризисный период, судьба первичного рынка жилья во многом будет определяться динамикой средневзвешенной ставки по жилищным кредитам. В 2016 году этот показатель вернулся на докризисный уровень. По данным ЦБ РФ, к началу декабря средняя ставка по жилищным кредитам на первичном рынке достигла 12,62%, а на рынке долевого строительства – 11,37%. Снижение стоимости кредитования подтолкнуло спрос вверх: число кредитов, выданных в 2016 году, увеличилось на 25%, а их объем на – 30% по сравнению с 2015 годом. Соответственно, если в наступившем 2017 году ставки сохранятся на текущем уровне, то можно ожидать, как минимум, такого же уровня спроса, как в 2016 году.

- Есть ли у вас прогнозы по изменению ипотечной ставки в 2017 году?

По нашим прогнозам, размер средней ставки по ипотеке в 2017 году не претерпит заметных изменений и останется на уровне ушедшего года: от 11 до 13% годовых. Дальнейшее снижение стоимости кредита (ниже 11%) практически невозможно при текущем значении ключевой ставки ЦБ РФ (10%). Для заметного повышения цен на ипотеку также нет предпосылок: инфляция относительно низка и постепенно приближается к целевой отметке 4%, а рост экономики в 2017 году, по предварительным прогнозам, не превысит 1% ВВП. Иными словами, макроэкономические условия не предвещают удорожания кредита. Кроме того, крупнейшие игроки ипотечного рынка как никогда заинтересованы в расширении своей доли в условиях снижающегося платёжеспособного спроса. Стоит хотя бы вспомнить, что Сбербанк и ВТБ24 еще в конце прошлого года анонсировали специальные акции на январь 2017 года, по условиям которых ставка по кредитам была примерно равна ставке с господдержкой. То есть крупнейшие банки рассчитывали нивелировать возможные негативные последствия отмены госпропрограммы в январе. Полагаю, что в 2017 году они продолжат курс на поддержание стоимости ипотечного кредитования на доступном уровне.

- Как повлияет отмена господдержки ипотеки на вторичный рынок недвижимости московского региона?

На мой взгляд, отмена господдержки не окажет прямого влияния на вторичный рынок московского региона. Помимо более высоких ставок по ипотеке на «вторичку» (приблизительно на 0,5–1,5 п.п. выше, чем на «первичку»), рынок старого жилого фонда сегодня обладает куда более серьезными недостатками, которые в обозримой перспективе исключают значительный рост спроса в этом секторе.

В то же время некое подобие программы субсидирования ипотеки на вторичном рынке пошло бы на пользу и первичному рынку. Снижение ставок на приобретение старых квартир может стимулировать продажи вторичного жилья и, тем самым, усилить спрос на новостройки, ведь не секрет, что многие покупатели сегодня улучшают жилищные условия за счет продажи старых квартир.

- Какие новые механизмы и программы будут использовать застройщики, чтобы стимулировать спрос на новостройки Москвы и Подмосковья?

Полагаю, что в 2017 многие девелоперы по-прежнему будут разрабатывать совместно с банками уникальные ипотечные программы с заманчивыми условиями: нулевым первоначальным взносом, низкими ставками (меньше 10%), без документального подтверждения дохода и т.п. Однако фактически эти предложения используются с маркетинговыми целями – одобрений по таким кредитам крайне мало. Кроме того, в 2017 году мы с высокой вероятностью увидим предложения банков на короткие сроки и с низким уровнем ставок: «10-10-10», «9-9-9» и другие программы с подобными условиями.

- Какие тренды рынка недвижимости уже наметились в 2017 году?

Пожалуй, главный тренд, который уже наметился – это восстановление цен. В новостройках массового сегмента за вторую половину 2016 года цены выросли на 4,2%. В бизнес-классе за прошедший год рост цен достиг 4,9%. То есть в самых крупных с точки зрения предложения сегментах рынка намечается позитивная динамика.

Тенденция к восстановлению цен была обусловлена ростом спроса, который в свою очередь стал возможным благодаря повышению роли ипотеки. В массовом сегменте столичных новостроек в зависимости от проекта доля сделок с ипотекой достигает 50%, хотя до 2014 года она не превышала 40%. Полагаю, что в 2017 году клиенты все чаще будут привлекать жилищные кредиты.

- Какой сегмент жилой недвижимости будет пользоваться наибольшей популярностью в 2017 году?

Поскольку резкого улучшения в материальной обеспеченности россиян в 2017 году ожидать не приходится, наиболее востребованными сегментами рынка по-прежнему останутся новостройки эконом- и комфорт-класса. Однако, на мой взгляд, более уместно говорить о конкретных проектах, ведь как показали продажи в 2016 году, покупательский спрос концентрируется только в самых ликвидных жилых комплексах. По нашим данным, за первые 9 месяцев 2016 года больше половины всех продаж по ДДУ пришлись на 10 проектов массового сегмента, тогда как всего их – 48. Схожая ситуация на рынке бизнес-класса, где наиболее востребованных проектов не более десятка. Таким образом, в 2017 году наибольшим спросом будут пользоваться не определенные сегменты, а конкретные предложения девелоперов: комплексные продукты с оптимальным соотношением цены и качества.

- Как, по вашему мнению, изменится портрет покупателя жилья в 2017 году?

В 2017 году потрет покупателя не претерпит серьезных изменений: по-прежнему основу клиентской аудитории будут создавать семейные люди в возрасте от 33 лет с детьми. В то же время, можно ожидать, что средний покупатель в столице несколько «помолодеет» – сегодня столичный рынок предлагает большой выбор малогабаритных студий, которые могут заинтересовать молодых одиночек.

- С 1 января 2017 года вступили в силу различные изменения законодательного регулирования рынка недвижимости. На какие законы и нововведения вы бы посоветовали обратить внимание потенциальным покупателям квартир?

Прежде всего, покупатели получат возможность изучить типовой договор долевого участия, который предлагает застройщик, не выходя из дома. Данный документ теперь обязателен для публикации наряду с проектной декларацией, разрешением на строительство и правами на землю.

Кроме того, клиентам следует обратить внимание на проектную декларацию: значительно расширены требования к информации, которые она должна содержать. Теперь из этого документа покупатель узнает приобретаемый объект гораздо лучше: строительные материалы, конкретные страны производства и марки, класс энергоэффективности здания и т.п.

Наконец, с 2017 года начнет работать федеральный реестр застройщиков. По сути, это будет «белый» список девелоперов, аналоги которого уже составляют надзорные органы в Москве и Московской области. Специально авторизованный федеральный орган власти будет вести данный список и публиковать его в сети, чтобы любой потенциальный дольщик мог найти там заинтересовавшего застройщика.