Сайт об ипотеке в Москве, Московской области и России
Заказать консультацию

В чем заключается суть ипотеки

Новости

Несмотря на то, что покупка недвижимости в ипотеку существует довольно давно и достаточно распространена, у многих до сих пор нет правильного понимания о том, что из себя представляет ипотечный кредит. Суть ипотеки заключается в том, чтобы помочь гражданам, по какой-либо причине не имеющим возможности купить недвижимость с помощью собственных накоплений, приобрести жилье с помощью кредитных средств.

Из истории возникновения ипотеки

dogovor-ipoteki-3.jpg

Изначально ипотека была известна еще в Древней Греции, где с ее помощью покупалась земля для постройки дома и ведения хозяйства. Даже сам термин «ипотека» пришел к нам из древнегреческого ὑποθήκη — подпорка, подставка. Так называлась разновидность залога недвижимого имущества, при которой сам объект недвижимости оставался во владении и пользовании должника, но кредитор получал преимущественное право удовлетворить свои требования в случае невозврата долга за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.

Правовое регулирование ипотеки в РФ

В настоящее время в России ипотечное кредитование регулируется Гражданским кодексом (общие положения) и Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующим с 16 июля 1998 года.

Закон достаточно детально регулирует права и обязанности сторон, порядок заключения и регистрации договоров ипотеки, требования к форме и содержанию документов, служащих основанием для возникновения и прекращения отношений залога.

Договор залога, его сущность и содержание

Основным документом, определяющим условия передачи в залог конкретного объекта недвижимости, является договор залога (ипотеки).

Сам по себе данный договор не является самостоятельным обязательством, а обеспечивает исполнение основного обязательства, которым может быть:

  • кредитный договор;
  • договор займа;
  • иное обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, поставки, аренды, подряда и т.п.

Суть залога заключается в том, что залогодержатель (выступающий кредитором по основному обязательству), имеет право в случае неисполнения залогодателем (должником) обязательств по основному договору получить удовлетворение своих денежных требований за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Другими словами, если вы не погасили своевременно задолженность по кредитному договору, банк имеет право реализовать недвижимость, находящуюся в залоге(квартиру, дом, дачу), а вырученные средства направить на погашение долга (включая основной долг, проценты, штрафы, пени и расходы по взысканию).

Особенности банковской ипотеки

Чаще всего банк выдает кредит для приобретения жилья в новостройке или на вторичном рынке и этот же объект недвижимости берет в залог в качестве обеспечения по кредитному договору.

Также может возникнуть ситуация, при которой банк выдает кредит под залог уже имеющегося в собственности должника жилья, при этом кредит может быть как целевым, так и нецелевым. Полученные кредитные средства должник может потратить по своему усмотрению на любые цели или же профинансировать приобретение еще одного объекта недвижимости. Например, у вас может быть в собственности однокомнатная квартира, а вы хотите купить трехкомнатную, не дожидаясь накопления на первоначальный взнос. В таком случае на первоначальный взнос вы можете взять кредит под залог однокомнатной квартиры, а на оставшуюся сумму банк выдаст еще один кредит, уже под залог приобретаемого жилья.

Ранее полученный кредит вы можете продолжать выплачивать одновременно с основным кредитным договором, а можете продать однокомнатную квартиру (с согласия банка – кредитодателя по первому договору), часть денежных средств направить на погашение кредита, а остальное потратить по собственному усмотрению.

Отличный вариант – закрыть кредит на первоначальный взнос и погасить часть ипотеки по новой квартире, это существенно снизит финансовую нагрузку и позволит быстрее рассчитаться с долгом.

Все условия ежемесячных выплат, процентная ставка и другие детали содержатся в кредитном договоре, который является основным по отношению к договору ипотеки.

В ипотеку можно приобрести недвижимое имущество - квартиру на вторичном рынке или в новостройке, комнату в квартире или долю, загородную недвижимость или таунхаус, апартаменты или коммерческую недвижимость.

Для получения кредита необходимо собрать пакет документов и получить одобрение банка.

Суть ипотеки состоит в выдаче одобренной суммы кредита на определённый срок, под процентную ставку, которая предусмотрена банком. При ипотеке необходимо ежемесячно вносить платежи строго в дату, прописанную в графике платежей, и не допускать просрочек. От этого зависит ваша будущая кредитная история.

Размер ежемесячной платы зависит от формы подтверждения дохода при подаче пакета документов на рассмотрение в банк, от суммы первоначального взноса, а также от кредитной истории заемщика.

На процентную ставку и платежи по ипотеке также влияет на какой срок одобрен кредит и заключается ли договор страхования.

Среди других затрат, связанных с получением кредита, можно отметить:

  • оценку недвижимости;
  • банковские комиссии (открытие счетов, перечисление кредитных средств, выдачу наличных и т.д.);
  • аренду ячейки (при использовании в расчетах по сделке купли-продажи наличных денежных средств, передаваемых посредством банковской ячейки);
  • оплата государственной пошлины за удостоверение и регистрацию документов по сделке.

Преимущества ипотеки

Передача недвижимого имущества в ипотеку не влечет за собой прекращения права владения и пользования, а только ограничивает распоряжение. То есть, вы можете продолжать жить в заложенной квартире или доме. В недвижимости, купленной в ипотеку, можно прописать себя, своих детей и родственников. Можно делать в ней ремонт, заводить домашних животных и пр.

Единственное, в чем вы ограничены на время действия ипотеки – это в распоряжении вашим имуществом. То есть до момента полной выплаты кредита вы не сможете ее подарить, обменять или разделить между близкими людьми. Вы ее собственник, но до момента погашения ипотеки на недвижимости будет обременение. И Государственная Регистрационная палата просто не позволит вам совершить какие-либо действия по передаче права собственности третьим лицам.

Государство старается помочь росту ипотечного рынка и обеспечить граждан собственным жильем. Для этого действуют специальные программы, например, государственная программа субсидирования ипотеки на новостройки или социальная ипотека для отдельных категорий граждан. В рамках таких программ действуют специальные низкие ставки на ипотечные кредиты, а значит - становятся меньше ежемесячные платежи, а доступность таких кредитов расширяется.

На период восстановления экономики после пандемии коронавируса (с 17 апреля по 1 ноября 2020 г.) действует программа льготной ипотеки под 6,5% практически для всех граждан Российской Федерации. Достаточно выполнить 2 основных условия: приобретать квартиру в новостройке, а не на вторичном рынке, и быть официально трудоустроенным. 

Профинансировать ипотеку можно и за средства материнского капитала. О том, как это сделать, мы расскажем в этой статье.

Подобные программы выполняют 2 основные функции:

  • помогают гражданам обзавестись собственным жильем и решить свой жилищный вопрос;
  • стимулируют рынок недвижимости, повышая спрос на строящееся жилье и оказывая поддержку строительной отрасли как одному из главных локомотивов экономики.

Тем не менее, помните, что перед покупкой недвижимости в кредит необходимо тщательно выбирать ипотечные программы, взвесить все «за» и «против», а главное – правильно рассчитать свои финансовые возможности и дать оценку имеющимся рискам.

Обратиться за помощью в данном вопросе вы всегда можете к нашим специалистам. Они помогут вам в подборе ипотеки и ответят на любые ваши вопросы, связанные с жилищным кредитованием.

Как взять ипотеку в 2020 году? Ответ на этот вопрос читайте в нашей статье.

Материалы по теме