Сайт об ипотеке в Москве, Московской области и России
Логин
Пароль
Войти как пользователь
Зарегистрироваться
После регистрации на сайте вам будет доступно отслеживание состояния заказов, личный кабинет и другие новые возможности

Как оформить ипотеку на земельный участок

Категории земельных участков.Требования банков к земельному участку. Первоначальный взнос для ипотеки на землю

Ipoteka-na-dom-zemelny-uchastok.jpg

Покупка земельного участка в ипотеку – кредитный продукт достаточно редкий на рынке, тем не менее стабильно востребованный у определенной категории заемщиков. Земельный участок как объект ипотеки представляет собой отдельный вид недвижимого имущества, вне зависимости от наличия на нем каких-либо строений. Он обладает собственной стоимостью и правоустанавливающими идентифицирующими документами. Только такой участок может являться объектом по договору ипотеки.

Большинство банков предлагают ипотечные кредиты на покупку недвижимости как объект, уже пригодный для проживания – например, жилой дом, коттедж или таунхаус с выделенным под них земельным участком. Ипотечных продуктов, представляющих собой финансирование покупки земельного участка, на рынке не так много, а банки, предлагающие земельную ипотеку, можно пересчитать по пальцам.

Почему банки неохотно предоставляют земельную ипотеку

Причина малой заинтересованности банков в предоставлении земельной ипотеки – в низкой ликвидности земельного участка как отдельного объекта купли-продажи. Пустой участок не представляет существенной залоговой стоимости для банка, а значит – возникают повышенные риски в случае прекращения заемщиком обслуживания своего долга.

Низкая ликвидность предмета залога и соответственно – повышенные кредитные риски заставляют банки предъявлять более жесткие требования к земельному участку. В первую очередь это касается ограничения категорий земель, которые могут являться предметом залога.

Земельное законодательство делит земельные участки на несколько категорий:

  • Земли сельскохозяйственного назначения. Могут использоваться для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства и других аналогичных нужд.
  • Земли населенных пунктов (поселений). Участки с подобным статусом находятся внутри населенных пунктов и предназначены для застройки, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
  • Земли промышленности и иного специального назначения. Всегда располагаются за пределами населенных пунктов и предназначены для обеспечения деятельности организаций, эксплуатации промышленных объектов, осуществления иных специальных задач.
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов. Данную категорию представляют участки, охраняемые и контролируемые государством. Они имеют специальное (особое) значение: природоохранное, культурно-историческое, научное и иное. К таким участкам относятся земли памятников природы, природных заповедников, национальных и природных парков, ботанических садов.
  • Земли лесного фонда. К данной категории относятся земли как покрытые лесной растительностью, так и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления, а также земли для ведения лесного хозяйства. Согласно лесному кодексу РФ такие земли предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду, в постоянное бессрочное и безвозмездное срочное пользование.
  • Земли водного фонда. Это участки, покрытые поверхностными водами, занятые гидротехническими и иными сооружениями. Земельный кодекс РФ регулирует порядок использования и охраны таких земель.
  • Земли запаса. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, их использование допускается только после перевода в другую категорию.

Земельная ипотека представляется банками на покупку земельных участков, относящихся к категориям земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. При этом преимущество имеют участки, предназначенные для жилой застройки.

Под другие типы земельных участков получить ипотеку невозможно. Поэтому даже если на ваш взгляд участок представляет собой привлекательный и высоколиквидный объект, но по документам это, например, земли особо охраняемых территорий, получить ипотеку под такой участок не получится.

После статуса и целевого назначения банк будет рассматривать соответствие участка основным требованиям по наличию межевания и коммуникаций.

Межевание – это определение границ участка и выдача соответствующего кадастрового паспорта с разметкой и координатами земли. Присутствие межевания является обязательным условием получения земельной ипотеки. Ведь только так можно быть уверенным, что участок имеет установленные границы и физическое определение на местности. Это предотвратит в дальнейшем ненужные споры с владельцами соседних участков.

Вообще, земельные споры – достаточно распространенное явление, часто такие споры доходят до судебных инстанций. И тогда в суде, например, может выяснится, что когда-то назад ваш отец, дед или предки продавца, у которого вы приобрели земельный участок, передвинули забор на 5 метров вправо или влево. И вот уже 10 лет все думают, что так и должно быть, а на самом деле это не так. Вызов инженера и получение кадастрового паспорта помогают разобраться  - все ли в порядке с расположением объекта и избежать таких ситуаций.

Проведенные коммуникации – еще один важный фактор для банка при оценке степени ликвидности объекта. Очевидно, что для беспроблемной реализации предмета залога в случае необходимости банк отдаст предпочтение земельным участкам с подведенными коммуникациями – электричеством, водой, газом и т.п.

Если коммуникации подведены к границе участка или заведены на сам участок, это существенно повышает как его цену, так и ликвидность. Неплохой вариант – размещение в нескольких метрах от участка. Наименее привлекательным выглядит участок с отсутствующими коммуникациями.

Помимо расположения коммуникаций, имеет значение и их качественный состав. Так, магистральный газ – это всегда преимущество, поскольку это наиболее экономичный и удобный в дальнейшей эксплуатации тип газоснабжения. Он обеспечивает в доме как отопление, так и горячее водоснабжение.

Среди других факторов, влияющих на оценку коммуникаций и следовательно – земельного участка в ипотеке:

  • количество выделенных киловатт электроэнергии;
  • тип канализации (наиболее ценный вариант – центральная, поскольку локальная канализация в виде септика более сложна в поддержании и требует регулярной очистки).

В целом же следует помнить, что участки, расположенные на незначительном отдалении от МКАД, вблизи развитой инфраструктуры, банки охотнее возьмут в ипотеку, чем землю, расположенную на значительном отдалении от городской черты.  

Кроме того, следует помнить, что при оформлении ипотеки на земельный участок банк будет проверять не только саму землю, но и вас как потенциального заемщика. Эта проверка будет включать всё то, что банк проверяет при выдаче любого ипотечного кредита:

  • кредитную историю;
  • платежеспособность и пр.

Поэтому следует внимательно и ответственно подойти к сбору всех необходимых документов и заполнению заявки на ипотеку.

Важный момент: при подаче заявки на ипотечный кредит на земельный участок следует иметь в виду, что земельная ипотека всегда выдается с большим первоначальным взносом, чем по обычным ипотечным займам. В зависимости от банка и выбранной программы кредитования, первоначальный взнос по земельной ипотеке может составлять в среднем 40-50%.

Если вы не накопили достаточной суммы на уплату первоначального взноса, существует несколько способов решения данной проблемы:

  • взять обычный потребительский кредит;
  • оформить кредит или займ третьих лиц под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома, дачи).

Если у вас испорченная кредитная история или есть другие проблемы, то лучше проконсультироваться с ипотечными брокерами. Они смогут подсказать, как оформить кредитную заявку, какие документы предоставить банку, в каком банке легче получить ипотечный кредит на земельный участок и какие действия предпринять для гарантированного получения ипотеки на землю.