Занижение цены в договоре купли/продажи

Занижение стоимости квартиры при ипотеке - это реалии современного рынка недвижимости в России. С этим уже не поспоришь. Попробуем разобраться, что это, как это, кому выгодно, как реализуется на практике вообще и при оформлении ипотечных кредитов в частности.

Занижение цены на недвижимость. Что это?

О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли/продажи указывается цена, которая заведомо ниже рыночной стоимости недвижимости. Делается это в тех случаях, когда сделка совершается на вторичном рынке с квартирами, которые совсем недавно перешли из разряда новостроек в категорию вторичного жилья и цена которых выше 1 млн. рублей. Обычно такие квартиры сменяют своих владельцев в пределах 3-х лет.

Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?

Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает собственность на вторичном рынке. Причем цена такой собственности превышает 1 млн. рублей, а владели ею не более 3-х лет. Это нужно для того, чтобы не платить подоходный налог с продажи. Ведь если Вы продаете, например, квартиру, которую купили менее 3-х лет назад, и хотите за нее получить, например, 2 млн. рублей, то будьте готовы уплатить подоходный налог. Он составит 13% от разницы между ценой продажи минус 1 млн. рублей, то есть, в нашем случае государству причитается 130 тыс. рублей. Согласитесь, что не каждый готов пойти на такой шаг – заплатить налог.

Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке

На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены. По сути, все риски только финансовые и только покупателя. В чем риск? Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли/продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю. Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе! Конечно, такие случаи редки, но и палка раз в год стреляет. Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга, как страхование риска утраты права собственности.

Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?

При оформлении ипотечного кредита покупателю, в принципе, все равно, занижена цена или нет. Ведь он занимает деньги в полном объеме. Но вот без занижения цены приобрести, например, квартиру, может быть проблематично. На «старое» жилье, которое стоит меньше миллиона рублей (обычно «хрущевки»), банки дают кредиты весьма неохотно либо не дают вообще. А хорошая современная недвижимость, которую с удовольствием прокредитуют банки, стоит дороже, чем упомянутый миллион. Плюс продавцы такого жилья в большинстве случаев стремятся занизить стоимость. Так что приходится будущему обладателю ипотечного кредита соглашаться на занижение. А банки? Банки сейчас, в отличие от прежних лет, в принципе не особо против. Ведь им нужны клиенты, и, не соглашаясь на занижение цены, они рискуют остаться со своими кредитами наедине, без заемщиков.

Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?

Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.

Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».

Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть: увеличение первоначального взноса, повышение годовой процентной ставки или введение тех или иных комиссий при выдаче кредитов. В эту группу можно отнести такие банки, как Росевробанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому Вы все сможете узнать сами и договориться.

Третья группа банков - это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить кое-что своим клиентам. Так, например, Вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита. Это  Райффайзенбанк, Росбанк и Дельтакредит.

Ну, и последний вопрос: «как делается занижение цены при ипотеке?». На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма - это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения», а под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках - это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке - решать только Вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже только Вам.

ТЕГИ:
Задайте нам вопрос
Ваше имя *: Ваш e-mail:
Укажите свой E-mail, чтобы получить ответ на почту!

Текст вопроса *:

Консультация
по ипотеке
Нужная сумма:
Имя:
Ваш телефон:
Недвижимость:
Ипотечный калькулятор



руб.
3 млн.
10 млн.
20 млн.
лет
30 лет
15 лет
5 лет
 
% годовых
9%
15%
25%