Сдать квартиру в ипотеке

Всё чаще на рынке недвижимости используют ипотеку как инвестицию. Подобную схему сегодня практикуют как профессиональные инвесторы, так и обычные семьи. Ее суть заключается в следующем - квартира приобретается в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, а затем сдаётся в аренду по цене близкой к ежемесячному платежу. Получается, что недвижимость практически сама себя окупает.

Законно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Согласно 40 статье 102 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду. Договор ипотеки – это основной свод правил для вас при выплате кредита. Именно в нем могут быть прописаны самые разные нюансы, о которых вы можете не знать. То есть по сути вы имеете полное право сдать недвижимость в аренду, но стоит внимательно изучить подписываемый вами договор. Ведь банк вправе так же по закону указать в нем, что сдать квартиру в ипотеке можно, только заранее уведомив об этом кредитора и получив его разрешение. И при нарушении этого условия могут быть прописаны определенные штрафы и пени. В этом случае председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова обращает внимание, что «Поскольку ипотечные квартиры обычно подлежат страхованию, нужно также получить письменное согласие страховой компании. Для этого должен быть заключен официальный договор аренды с квартиросъёмщиком – и форма договора должна быть согласована с банком. Обычно банки не возражают против сдачи в аренду заложенных квартир, однако процент официально сдаваемых квартир по-прежнему невелик по причине нежелания собственников платить налог на доходы. Кроме того, некоторые банки могут включать в кредитный договор особые условия о распоряжении заложенным имуществом – например, ввести комиссию за получение согласия на сдачу в аренду. Наличие подобных условий может привести к тому, что ипотечные квартиры будут сдаваться чаще всего нелегально».

По сути закон перекладывает решение об официальной сдаче в аренду недвижимости приобретенной с помощью ипотеки на плечи кредитора. И именно он диктует правила распоряжения жильем в целях аренды.

Какие есть риски?

Решившись на покупку недвижимости с целью последующей аренды стоит помнить, что на этапе проверки кредитной заявки банк учитывает комплекс факторов для выдачи вам ипотеки. В первую очередь банк интересует как потенциальный заемщик будет погашать платежи по кредиту и здесь основную роль играют такие факторы как наличие хорошей кредитной истории, стабильного заработка, соотношение расходов и доходов и прочие нюансы. Поэтому вы не сможете убедить банк, что кредит будет просто оплачиваться средствами от аренды. Для банка важна именно личная платёжеспособность заёмщика. Согласно вышеупомянутому 102 Федеральному Закону: «Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное».

Даже если вы планируете вносить ежемесячные платежи используя плату за аренду мы рекомендуем вам иметь некую денежную «подушку» на случай, если арендаторы съедут и квартиру не удастся сдать сразу или за нужную сумму. Также стоит учесть дополнительные расходы – например, на косметический ремонт, который необходимо будет проводить, если арендаторы будут меняться. Учитывайте эти риски планируя сдать ипотечную квартиру в аренду.

Еще одним риском для вас могут стать недобросовестные квартиросъёмщики. То есть те, кто будут несвоевременно платить или будут дебоширить. Зачастую с такими арендаторами возникает множество проблем. Вы не можете добиться от них ежемесячной оплаты или не можете заставить их съехать с квартиры. Бывает, что дело доходит до вызова участкового. Поэтому настоятельно рекомендуем вам в первую очередь составить грамотный договор аренды, который будет защищать ваши права и строго определять все условия проживания в квартире. Также при выборе арендаторов внимательно отнеситесь к знакомству с людьми. Узнайте кто они, где работают. Возможно посмотрите их профили в соц.сетях. От этого зависит ваше спокойствие и стабильное получение оплаты за аренду ипотечной квартиры.

Действительно ли выгодно инвестировать в ипотеку?

На первый взгляд – это абсолютно беспроигрышный план. Например, когда семья инвестирует в ипотеку, то чаще всего схема действий такая: пока дети маленькие семья берет кредит, сдаёт квартиру в ипотеке в аренду, а к моменту совершеннолетия отпрысков кредит уже будет погашен. У детей есть дополнительная квартира, что, конечно же, очень удобно. Если ипотеку с арендой рассматривает инвестор, то обычно логика следующая: есть свободные деньги, но не достаточно для покупки квартиры полностью. Удобнее разбить имеющийся капитал на несколько первоначальных взносов и купить в ипотеку несколько квартир. Они будут сдаваться в аренду и выйдут на самоокупаемость. В результате у инвестора несколько квартир, хотя изначально денег не было ни на одну.

Однако в реальности дела обстоят сложнее. Чем меньше ваш первоначальный взнос по ипотеке, тем выше платеж. И он может быть непропорционален деньгам, получаемым вами в качестве арендной платы. Поэтому прежде чем заняться вопросом аренды ипотечной квартиры рассчитайте ваши платежи по кредиту с помощью ипотечного калькулятора. И посмотрите среднюю стоимость аренды квартиры в том районе, где вы планируете приобрести недвижимость. Сравнив эти данные, вы поймете получится ли вам заменить свой платеж по кредиту деньгами от арендаторов полностью или частично.

Если ваши траты по кредиту перекрываются арендными платежами, то можно смело брать ипотеку. Если же вам не полностью хватает выручки от аренды, то стоит хорошо взвесить все за и против. Будет ли у вас достаточно своих собственных средств, чтобы добавить их к аренде и полностью проводить ежемесячный платеж? Так или иначе такая схема снижает нагрузку на плательщика при погашении кредита и все-равно является выгодной. Даже если она не обеспечивает себя полностью, она помогает в значительной мере. Главное – рассчитать все заранее, чтобы потом не было неожиданных моментов.

Задайте нам вопрос
Ваше имя *: Ваш e-mail:
Укажите свой E-mail, чтобы получить ответ на почту!

Текст вопроса *:

Читайте также:
Консультация
по ипотеке
Нужная сумма:
Имя:
Ваш телефон:
Недвижимость:
Ипотечный калькулятор



руб.
3 млн.
10 млн.
20 млн.
лет
30 лет
15 лет
5 лет
 
% годовых
9%
15%
25%