Оценочные компанииОценка залогового имущества при оформлении ипотеки – пожалуй, самый напряженный момент во взаимоотношениях банка и заемщика. Первому, по определению, желательно получить более низкую по стоимости оценку квартиры для ипотеки (чтобы снизить уровень рисков), а второму, наоборот, нужна более высокая цифра (чтобы рассчитывать на большую сумму кредита). Задача же оценщика, оказавшись между «молотом» и «наковальней», сохранить объективность. Потому они и называются независимыми.

Кто такие оценщики?

На первый взгляд, это банальный вопрос. Но сегодня в интернете так много устаревшей информации о деятельности оценщиков, что эта тема требует проведения небольшого ликбеза для тех, кто желает получить ипотечный кредит.

Например, в Сети еще часто можно встретить рекомендацию проверить лицензию у того, кто собирается выполнить для вас оценку недвижимости. В реальности, такой совет был актуален до 2008 года. Именно тогда завершились сроки действия последних лицензий оценщиков, и с тех пор данный вид деятельности государством не лицензируется. Более того, уже три года, как оценщик перестал быть вольным художником-одиночкой. Сегодня российское законодательство четко определяет, что оценщик может работать только в составе предприятия, имеющего статус юридического лица.

Второй миф - аккредитация банками компаний-оценщиков. Такая практика, действительно, существовала почти до 2010 года. Однако Федеральная антимонопольная служба (ФАС) давно запретила подобный вариант взаимоотношений. По мнению «антимонополистов» аккредитация ведет к монополизации рынка и появлению недобросовестной конкуренции. Сегодня банки могут сотрудничать с оценочными фирмами лишь на партнерских отношениях, и при оформлении ипотеки исключительно рекомендовать клиентам обращаться к своим партнерам, которые произведут независимую оценку квартиры для ипотеки. Раньше заемщик должен был идти только к аккредитованному представителю, выводы же других независимых оценщиков служили лишь поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита.

От мифов к реальности

Казалось бы, отмена аккредитации должна облегчить жизнь клиентам, которые размышляют о том, как получить ипотечный кредит на желаемую сумму. Но практика показывает, что старые принципы работы еще достаточно сильны. Ну, не любят банки рисков. Поэтому партнерство с компаниями-оценщиками можно фактически рассматривать, как ту же аккредитацию. Просто сменили название.

В качестве подтверждения подобных выводов, можно зайти на сайт «Сбербанка России» и почитать раздел, где говорится о сотрудничестве с оценщиками. Банк предъявляет к своим потенциальным партнерам целый перечень достаточно жестких требований. Скажите, чем не аккредитация? При этом оговаривается, что такой контроль банк вводит исключительно ради защиты клиентов. Правда, в положении о сотрудничестве говорится, что заемщик может выбрать фирму-оценщика и по своему усмотрению, и это не может являть причиной отказа в выдаче кредита на ипотеку. Однако банк тут же оговаривается, что такой отчет будет перепроверен, равно как и сама оценочная компания, его выполнявшая.

Однако в реальности тратить время и средства на дополнительные проверки финансовому учреждению нет никакой охоты, поэтому банк, скорее всего, попытается найти другой формальный повод для отказа в кредитовании.

Как выполняется оценка квартиры для ипотеки

Еще одна проблема при оценке залогового имущества связана с менталитетом самого заемщика. Как правило, претендент на ипотеку убежден, что оценщик занизил стоимость квартиры или другого жилья, передаваемого в залог. Мол, у меня и ремонт свежий, и район хороший, так почему бы не накинуть еще полмиллиона? Подобное поведение связано с тем, что заемщики слабо представляют методику, по которой выполняется оценка залогового имущества.

Попробуем объяснить на простом примере. Допустим, банк согласился на размер оценки, соответствующий текущей стоимости вашей квартиры. Вы оформили ипотеку на 20 лет, а лет через 10 по каким-то причинам перестали платить. Банк должен реализовать залог, чтобы компенсировать убытки. Но оказывается, что залог «поизносился» - квартире нужна новая отделка, а дом, в котором она находится, по плану подлежит капитальному ремонту. Понятно, что ни один покупатель уже не даст ту цену, которая существовала на момент оформления ипотеки.

Поэтому при оценке имущества, которое передается в залог, оценщики учитывают не только рыночную стоимость жилья на данный момент, но и массу иных факторов, которые будут меняться во времени. То есть они должны прогнозировать изменение стоимости. Как раз из-за непонимания методики у заемщиков и возникают частые вопросы, например, почему жилье оценили в три миллиона, если за него хоть сейчас готовы выложить три с половиной.


ТЕГИ:
Задайте нам вопрос
Ваше имя *: Ваш e-mail:
Укажите свой E-mail, чтобы получить ответ на почту!

Текст вопроса *:

Консультация
по ипотеке
Нужная сумма:
Имя:
Ваш телефон:
Недвижимость:
Ипотечный калькулятор



руб.
3 млн.
10 млн.
20 млн.
лет
30 лет
15 лет
5 лет
 
% годовых
9%
15%
25%