Этапы оформления ипотеки в Москве и Московской области

Покупка квартиры по ипотеке в Московской области и Москве - задача не из легких. В этой статье мы поможем вам подготовиться к проведению сделки и изучить последовательность действий и этапы оформления ипотеки.

Разделим на несколько этапов промежуток времени от вашего решения приобрести квартиру в ипотеку до получения на нее ключей.

1. Одобрение ипотеки банком.

Определиться с банком для подачи заявки на рассмотрение ипотеки и получить его положительное решение о выдаче кредита - первый этап ипотеки. Есть несколько вариантов развития событий на этом этапе. Первый - когда вы действуете самостоятельно, второй – если обратились за помощью к ипотечному брокеру.

При самостоятельном обращении вы можете столкнуться с различными трудностями, и начинаются они с выбора банка-кредитора. Из-за огромного предложения ипотечных банков на рынке недвижимости в Москве довольно трудно сделать выбор в пользу одного или нескольких кредиторов. Тем более, что банки сейчас предлагают широкий круг программ с возможностью выбора между переменной или фиксированной ставкой, валютой кредитования, наличием или отсутствием комиссии за выдачу кредита и другими критериями. Во всем этом надо разобраться, и если вас привлекла низкая процентная ставка, это еще не значит, что этот кредит будет для вас выгодным. Ведь программа со средним значением процентной ставки может являться более экономной, чем при низкой ставке, но с наличием дополнительных комиссий. Большинство Московских жителей не могут документально подтвердить полную величину дохода, а некоторые имеют испорченную кредитную историю. Из-за этого они часто сталкиваются с проблемой одобрения банком ипотеки.

Если же вы обратились за помощью к ипотечному брокеру, то можете рассчитывать на большую вероятность одобрения. Здесь уже вся нагрузка ложится на плечи специалистов. Кредитные брокеры имеют ряд банков-партнеров, готовых идти на одобрение их клиентов на индивидуальных условиях.

 2. Подбор недвижимости.

После получения одобрения банка на предоставление ипотечного кредита переходим к следующему этапы ипотеки - выбору квартиры. Банк принимает в залог приобретаемую вами квартиру и поэтому устанавливает определенные требования к объекту недвижимости.

Одно из основных требований - это отсутствие перепланировок. Многие из продаваемых квартир на вторичном рынке жилья имеют перепланировку. Она может быть как незначительной, так и затрагивающей несущие стены или перенос мокрых точек. С такими изменениями в конфигурации квартиры банк может отказать в выдаче ипотеки на приобретение данного объекта.

Есть также вопрос цены, указываемой в договоре купли-продажи. Зачастую, когда продавец владеет квартирой менее 3 лет, то он указывает в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, с целью ухода от уплаты налогов. Например, квартира стоит 6.000.000 и вы отдадите продавцу эти деньги, однако в договоре купли-продажи он укажет сумму всего лишь в 1.000.000. Такую квартиру с занижением в стоимости готовы одобрить не все банки.

Наличие деревянных перекрытий в доме тоже может послужить причиной отказа банка в предоставлении вам займа. Обязательным критерием банка будет и то, чтобы приобретаемый дом не состоял в списках под снос. А при наличии прописанных в квартире несовершеннолетних детей банк потребует их выписать до сделки. Заемщики, ценящее свое время и нервы, как правило, перекладывают весь этот груз на риелторов, которые понимают, какая квартира подойдет для одобрения банком, и не совершают ошибок.

3. Внесение аванса.

Определившись с квартирой, следует внести за нее аванс, который будет означать ваше намерение купить эту квартиру. В авансовом договоре необходимо наличие пункта о его возврате в случае невыхода на сделку или отказа банка в кредитовании.

Банк и страховая могут найти какие-то юридические проблемы в «истории» квартиры, или продавец вдруг изменит условия продажи. Сохранить свои деньги и вернуть аванс в этом случае помогут правильно прописанные пункты в авансовом договоре. Юридически грамотный авансовый договор, в котором будет прописаны все ваши риски, помогут составить риелторы, тем самым обеспечив вашу безопасность и сохранность внесенных денег.

4. Проведение независимой оценки недвижимости.

После выбора квартиры необходимо заказать проведение ее оценки с целью определения ее рыночной стоимости. Для этого нужно обратиться в независимую оценочную компанию из списка, выданного Вам банком.

В оценочном альбоме будут данные о местоположении квартиры, окружающей инфраструктуре, составе жильцов в доме. Также будут данные о метраже, подключенных коммуникациях и наличии перепланировок. Из всего этого оценщик составит рыночную стоимость квартиры.

Исходя из стоимости квартиры, определенной оценочной компанией будет устанавливаться сумма кредита. Также в оценочном альбоме банк увидит все данные, по которым квартира может не подойти (перепланировки, перекрытия и пр.).

5. Страхование рисков.

В зависимости от условий предоставления кредита, устанавливается перечень подлежащих страхованию рисков. К таким относят страхование жизни и здоровья заемщика, страхование объекта залога от рисков утраты и повреждения, страхование риска утраты права собственности на объект, страхование риска невозвратности кредита.

Результаты рассмотрения страховой компанией могут повлиять на дальнейшее одобрение квартиры банком. Если страхование жизни и здоровья заемщика напрямую зависят от самого клиента, то страхование других рисков зависит от продавцов и от «истории» квартиры.

Так, например, на одобрение страхования риска утраты права собственности может повлиять наличие судебных процессов по предыдущим сделкам с данной квартирой. Или непредоставление продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансера. Ведь есть вероятность того, что продавец заявит, что на момент совершения сделки был невменяем, и тогда сделка по приобретенной вами квартире может считаться недействительной.

Страхование – это неотъемлемый этап оформления ипотеки, который обезопасит вас от дальнейших проблем.

6. Одобрение банком объекта, передаваемого в залог.

После прохождения предыдущих этапов банк принимает финальное решение о выдаче ипотеки. Банк-кредитор отталкивается от заключений оценочной и страховой компаний. Если рыночная стоимость в оценке почти совпадает с заявленной вами суммой покупки квартиры, а страховая готова принять на страхование все риски – то банк назначит дату сделки.

7. Сделка в банке.

Завершающим этапом получения ипотеки является подписание кредитного договора и договора купли-продажи. Обязательно личное присутствие в банке всех участников сделки, которые предоставляют в банк все необходимые документы.

Со стороны продавца требуются документы, подтверждающие личность, и все документы на квартиру: причем выписки из домовой книги, финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности или заменяющий их Единый Жилищный Документ (ЕЖД), а также выписка ЕГРП должны быть свежими и выданы не позднее 30 дней до даты сделки.

Со стороны заемщика необходимы оригиналы всех личных документов.

Если стороны сделки состоят в браке, но участвуют в процессе одни, то от продавца потребуется согласие супруги(а) на проведение сделки, а от покупателя - брачный договор.

Заемщик должен иметь при себе денежные средства для покрытия таких расходов, как первоначальный взнос, комиссия за выдачу кредита, регистрация договора купли-продажи, доверенность на регистратора, страховая премия, аренда ячейки или открытие аккредитива. При наличии всех необходимых документов происходит подписание и оплата договора страхования, кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. После этого в предварительно арендованную ячейку закладываются кредитные денежные средства и сумма первоначального взноса.

8. Регистрация ДКП.

Участники сделки могут самостоятельно после проведения сделки подать документы на регистрацию. Также можно подать документы через риелтора или специализированных регистраторов. При этом необходимо написание доверенности на человека, который соберет полный пакет документов и подаст ваши документы на регистрацию. Несомненным плюсом ипотечной сделки является быстрая регистрация договора купли-продажи, которая занимает пять рабочих дней, в отличие от сделки за наличные денежные средства, регистрация которой занимает около двух недель.

9. Получение ключей от квартиры.

Получив документы из регистрационной палаты, вы подписываете акт приема-передачи квартиры, после чего продавец передает ключи новому собственнику жилья и забирает деньги за проданную квартиру.

Как видите, процесс приобретения недвижимости довольно сложен. При самостоятельном обращении в банк и подборе квартиры потенциальный заемщик рискует столкнуться на разных этапах получения ипотеки с большим количеством подводных камней, с которыми разобраться в одиночку зачастую не под силу. При участии риелтора и ипотечного брокера заемщик может сэкономить на ненужных расходах, быстро подобрать квартиру и получить ипотеку на выгодных условиях в Москве.

Задайте нам вопрос
Ваше имя *: Ваш e-mail:
Укажите свой E-mail, чтобы получить ответ на почту!

Текст вопроса *:

Читайте также:
Консультация
по ипотеке
Нужная сумма:
Имя:
Ваш телефон:
Недвижимость:
Ипотечный калькулятор



руб.
3 млн.
10 млн.
20 млн.
лет
30 лет
15 лет
5 лет
 
% годовых
9%
15%
25%