6 Декабря 2016

ЦБ объяснил, как будет оценивать залоги-bankir.ru
Банк России вынес на обсуждение проекты положений о порядке проведения им экспертизы залогов, которые приняты банками в качестве обеспечения по ссудам. Оценка залога — один из наиболее спорных моментов пруденциального надзора, поскольку в данном случае и регулятору, и банку предписано действовать на основании профессионального суждения. Оценки не совпадают иногда на порядок, и не только потому, что банки недостаточно консервативны.

Еще недавно Банк России не хотел конкретизировать порядок своей оценки залога. На встрече с банкирами, организованной АСВ, заместитель председателя ЦБ РФ Василий Поздышев отшучивался: «Мы по вашей просьбе даем возможность принимать решение на основании профессионального суждения, но тогда не просите нас прописать порядок [оценки] в инструкции — это разговор двух профессионалов».

Банкиры в ответ тоже отшутились, предположив, что Банк России мог бы активнее использовать новые технологии и «осматривать залоги-новостройки через веб-камеры, чтобы далеко не ездить». Радикальное предложение не прошло. Но Банк России предложил обсудить два проекта, связанных с оценкой залогов: положение о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога и проект инструкции о порядке и случаях проведения осмотра залога.

Что предлагает ЦБ

ЦБ будет, в частности:

устанавливать фактическое наличие предмета залога и соответствие его качественных и количественных характеристик документам; кредитная организация должна предоставить их Банку России в течение 10 дней (в том числе в электронной форме);
проверять отсутствие препятствий для реализации банком предмета залога или выпуска его в оборот (в том числе, например, установленные законами), необходимость регистрации и т. п.;
использовать при оценке рыночной стоимости предмета залога различные подходы:
при оценке недвижимости — сравнительный и (или) доходный;
при оценке ценных бумаг — доходный и/или затратный;
при оценке иного движимого имущества — сравнительный и (или) затратный.

Все подходы предполагают анализ рынка предмета залога. ЦБ учитывает динамику рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, колебания цен, макроэкономические и отраслевые тенденции, а также официальные прогнозы развития отраслей экономики, к которым относится предмет залога.

По результатам экспертизы залога представители Банка России составляют залоговое заключение, где должно быть указано, почему они выбрали тот или иной подход к оценке.

Они должны также вынести суждение о ликвидности предмета залога. Если ликвидность залога не превышает 270 календарных дней, определенная ими стоимость залога «признается справедливой стоимостью для целей оценки достаточности резервов, создаваемых под риски».

Спорные суждения, неверные оценки

Банки самостоятельно проводят оценку залогов, говорил зампред Банка России, но они должны учитывать также и оценку ЦБ. Если разница в оценках экспертов составляет 5–7%, Банк России обычно не требует доначисления резервов. Другое дело, если оценки, сделанные на основании профессионального суждения, отличаются в несколько раз.

Такое расхождение не редкость — можно вспомнить, например, одну из громких историй. На комиссиях банк не получает хорошей доходности, говорил известный банкир. Доходность дают девелоперские проекты: 50–70% годовых, иногда и 100–200%. При такой доходности проектов можно компенсировать высокие ставки клиентам, а финансовую базу направить в другие масштабные проекты собственников банка.

Сегодня уже известно, чем дело закончилось: в августе 2015 года Банк России отозвал лицензии у семи пенсионных фондов «группы Мотылева», в октябре того же года арбитраж Москвы признал банк «Российский кредит» банкротом.

Неликвидные активы НПФ оценивались тогда в 35,6 млрд руб.— это больше 70% от суммы пенсионных накоплений. На днях АСВ уточнило сумму недостачи имущества в банке: 43,8 млрд руб. А по предварительным оценкам было порядка 111 млрд руб.— эта разница в оценках, кстати, тоже впечатляет.

Значительная часть нарушений в банках группы и ее НПФ была связана именно с залогами. В частности, средства НПФ вкладывались в ипотечные сертификаты участия. Эти бумаги удостоверяют, что их владелец имеет долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. В данном случае закладные выпускались под залог земли — 193 га близ деревни Борки Одинцовского района, в районе пафосного Рублево-Успенского шоссе. Бумаги были допущены к биржевым торгам, причем биржа внесла их в высший котировальный список.

Земельные участки, передававшиеся в залог, предназначались для строительства коттеджей. ООО «Архитектура оценки», выбранное по каким-то причинам для оценки участков управляющей компанией НПФ, оценило их в 65 млрд руб. (ориентир — рынок 2013 года).

В 2014 году стоимость участков составляла не более 30 млрд руб., говорил РБК представитель другой оценочной компании — Geo Development.

В 2015 году он же оценил стоимость этих участков примерно в 7 млрд руб., добавив, что «по этой цене еще нужно найти покупателя». С учетом сегодняшних реалий рынка «элитные коттеджные поселки» приносили бы инвесторам убытки: на рынке загородной недвижимости премиум-класса не ждут оживления и в 2017 году.

Приглашение к пессимизму

Насколько же консервативной должна быть профессиональная оценка банка-залогодержателя, чтобы она могла выдержать падение рынка в четыре раза за год?

Косвенный ответ содержится в проекте положения: Банк России воздерживается от «наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости предмета залога».

Приглашение к пессимизму войдет в силу, как ожидается, с нового 2017 года и коснется как банков, так и клиентов-залогодателей. Хотя банкам пилюлю все же подсластили. Как писал Bankir.Ru, норматив отчислений в резервы для банка может быть снижен, если банк является единственным залоговым кредитором, поскольку в этом случае есть шанс реализовать залог по лучшей цене. Сроки реализации залогов также будут увеличены до 270 дней.

Читайте также:
Консультация
по ипотеке
Нужная сумма:
Имя:
Ваш телефон:
Недвижимость:
Ипотечный калькулятор



руб.
3 млн.
10 млн.
20 млн.
лет
30 лет
15 лет
5 лет
 
% годовых
9%
15%
25%