18 Апреля 2017

История валютных ипотечников войдёт в учебники по экономике - Коммерсант
История валютных ипотечных заемщиков может войти в учебники по экономике как ярчайший пример недооценки валютных рисков. Большинство этих заемщиков не смогли научиться даже на собственных ошибках.

В феврале был опубликован "Обзор арбитражной практики Верховного суда" N1 (2017), в котором рассматривался вопрос обоснованности требований заемщиков о конвертации валютных кредитов в рублевые. В частности, Верховный суд рассмотрел дело заемщицы Иванчиковой, взявшей в 2013 году кредит в размере €1 млн в Тембр-банке. Она требовала изменить кредитный договор, чтобы гасить этот кредит в рублях по курсу, действовавшему на момент выдачи (42,83 руб./€).

С подобными исками ипотечные заёмщики обращались в суды и ранее. И, что самое интересное, не раз выигрывали. Дело той же самой Иванчиковой дошло до Верховного суда после выигрыша ею судов первой и апелляционной инстанций. Те обязали банк изменить договор, сочтя, что существенный скачок курса валюты за незначительный период времени нельзя отнести к разряду колебаний.

Однако Верховный суд посчитал, что "возврат суммы займа по более низкому курсу, чем текущий, означает возврат суммы займа не в полном размере, что нарушает имущественные права заимодавца".

"Установив фиксированный курс в рублях, суд фактически заменил договор займа в иностранной валюте договором займа в рублях, но по ставке, предусмотренной для займа в иностранной валюте",— отметил в своем обзоре Верховный суд. В итоге Верховный суд направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению экспертов, такое решение если и не ставит точку в истории борьбы заемщиков за право перевода валютных кредитов в рублевые по льготному курсу, то существенно повлияет на судебную практику.

"С точки зрения оценки перспектив судебных споров заемщиков, которые пойдут оспаривать кредитный договор со ссылкой на то, что они не предвидели такого значительного изменения валютного курса и поэтому считают это существенным изменением обстоятельств, о которых они не могли предположить в момент заключения договора, с большой долей вероятности эта позиция не будет восприниматься судами",— поясняет Лидия Горшкова, руководитель группы банковской и финансовой практики юридической компании "Пепеляев Групп".

По мнению Лидии Горшковой, обращаться в Конституционный суд заемщикам тоже не имеет смысла: "Теоретически такая возможность есть, но я со своей стороны не вижу оснований для обращения в КС. Надо договариваться с банком".

Заемщик-старожил

Предельно понятный и простой рецепт — договариваться с банком — по разным причинам смогли реализовать и даже воспринять не все заемщики.

"Людей надо срочно тормошить, чтобы они шли в банки, слушали, что им там вообще предлагают! Люди не понимают, что такое просрочка",— говорил в декабре 2014 года создатель петиции о переоценке валютных ипотечных кредитов Владимир Рожанковский.

Надо отдать должное валютным ипотечникам: именно они уже тогда проявляли невероятную гражданскую активность в попытке решения своей проблемы, в том числе и пытаясь договариваться с банками. Тем более что у многих из них была возможность не доводить дело до суда.

"Я брал ипотеку в декабре 2005 года. Так как зарплата была не белая, а подтвержденная устно гендиректором, мне предложили кредит в долларах, но я взял, потому что нужно было где-то жить",— рассказывает Станислав Смагин.

Динамика курсов валют за 2008-2009 годы показывает, что доллар не взлетел в одночасье, а прибавлял примерно по рублю в месяц до конца года, с минимума в 23,13 руб./$ (на 16 июля 2008 года) до 27,82 руб./$ (на 16 декабря 2008 года). И только в новом году резко вырос, дойдя до максимума к 19 февраля 2009-го (36,43 руб./$, см. таблицу).

"Я тогда работал в компании, где резко сократили зарплату, не стал с этим мириться и уволился. В 2009 году с февраля по май я не мог найти работу, соответственно, ни о каком рефинансировании речи быть не могло. Ведь на это нужны деньги — на оценку, страховку, на получение нового кредита",— рассказывает Станислав Смагин.

Этот фактор, кстати, сыграл роковую роль для многих заемщиков, которые хотели рефинансировать свои кредиты, и не только в 2009 году.

Никаких кредитных каникул Станислав при этом у банка не просил. Он занимал деньги у друзей и знакомых, и они ему помогли — ни одного платежа он не пропустил. А потом у Станислава все наладилось — он устроился на высокооплачиваемую работу, а доллар заметно подешевел.

И тут он совершил классическую ошибку валютного заемщика, обжегшегося однажды на росте курса доллара: "У меня зарплата выросла тогда в шесть раз, платеж для меня был копеечный, я его вообще тогда не замечал. Поэтому я расслабился и спокойно об этом забыл".

А когда в декабре 2014-го все обвалилось и доллар вырос вдвое, Станислав уже работал в госструктуре, где сократили все премии и надбавки. Квартиру пришлось продать, потому что с кредитом он опять перестал справляться.

И ему еще повезло: оказалось, что квартиру Станислав купил в доме, идущем под снос, и ему взамен была положено жилье в построенном рядом монолитном доме, то есть существенно дороже.

Правда, банк ему не подписывал несколько месяцев договор мены, чтобы Станислав мог переехать. "Я четыре месяца жил в доме, идущем под слом. Там были отключены все коммуникации: не было ни воды, ни электричества, ни газа, были выбиты окна",— вспоминает он.

В результате квартиру Станислав покупал за $30 тыс., $22 тыс. из которых взял в банке. За 10 лет выплатил $35 тыс. и, продав квартиру, вышел в ноль.

"Но хотя бы без долга. Как я к этой истории отношусь? Скажем так, философски. В любом случае сам виноват, сам подписывал",— говорит Станислав.

Те, кто покупал квартиру не в 2005-м, а в 2007-м, из-за роста стоимости жилья платили в месяц уже в два раза дороже и успели выплатить меньше, чем Станислав. Долг таких заемщиков после обвала курса рубля в декабре 2014-го вырос в четыре-пять раз. И возможностей у них было гораздо меньше.

Особые условия

Историю Станислава с некоторыми оговорками можно считать показательной. Банковская статистика подтверждает, что количество обращений в банк с просьбой о переводе валютных кредитов в рублевые резко возрастало только тогда, когда курс доллара рос. И быстро сходило на нет, когда курс доллара возвращался к комфортным для заемщиков уровням.

В 2012 году в одном из московских офисов сотрудники крупной компании, широко известной в узких кругах, вели разговор о валютной ипотеке. Женщина и мужчина планировали покупать квартиры в Москве с привлечением ипотеки.

Надежда собиралась брать ипотеку в рублях: "Меня все риэлторы убеждают — брать ипотеку только в рублях". Юрий спорил: "Посмотри, есть в сто раз лучшее предложение — ипотечный кредит в долларах по ставке Libor + 5%".

В итоге каждый остался при своем мнении. Женщина купила квартиру по ипотеке за рубли, а мужчина взял долларовый кредит. Конечно, цена квартир, суммы долга, как и отношение к деньгам и доходы этих людей, были разными. Но суть в том, что Надежда давно уже расплатилась и спокойно живет в своей квартире, тогда как Юрию пришлось помучаться.

"Банк просил меня эту историю не афишировать, но так и быть — тебе расскажу. На момент рефинансирования долг у меня был $100 тыс. И сначала это было 3,5 млн, потом стало 7,5 млн руб. Забегая вперед скажу, что мой ежемесячный платеж сейчас в рублях такой же, как если бы я ничего не реструктурировал. Он как был изначально чуть больше 60 тыс. руб., таким и остался.

Дело в том, что у меня был крайне низкая ставка — порядка 6% годовых. Кроме этого, у меня снизился остаток долга (мне пришлось продать другую квартиру), но зато вырос процент: вместо 6% годовых в валюте стало 14% в рублях",— рассказывает он.

"Банк разрешил мне перевестись кредит в рубли по курсу ЦБ минус 20%,— добавляет Юрий.— Почему они пошли навстречу? Если честно, это были личные договоренности. Мне помогли. Можно сказать, я использовал административный ресурс. И когда у нас был приватный разговор с банкиром, который одобрял мне программу реструктуризации, он признался, что они сами все в этих кредитах сидят. И никто из них не предвидел таких рисков, они сами все набрали валютной ипотеки. И чуть ли не у него самого был валютный ипотечный кредит — у начальника департамента ипотеки банка!"

Юрий брал кредит в мае 2012-го, реструктурировал его ровно через три года, осталось гасить его еще 10 лет:

"Я удачно вышел, с учетом того, что сэкономил за два года платежей по низкой ставке. Получается, я вышел по 42 руб. за доллар, а брал по 32 руб. То есть суммарно 1 млн руб. я потерял, 600 тыс. сэкономил на низкой ставке".

Поговорив с теми, кто смог перевести свой кредит в рубли или просто закрыть его, продав квартиру, "Деньги" могут утверждать: им повезло.

А вот те заемщики, которые не смогли договориться с банком, понадеялись на помощь государства, оказались в самой сложной ситуации. Сейчас они лишаются не только ипотечных квартир, но рискуют и другим имуществом, которое может пойти в счет долга.

По словам пресс-секретаря Всероссийского движения валютных заемщиков Галины Григорьевой, "в связи с решением Верховного суда по сочинскому делу, которое не имеет никакого отношения к ипотеке, поскольку там был потребительский кредит в евро, суды ускорили процедуру принятия решений в пользу банков, лишая граждан единственного жилья и вешая на них неподъемные долги".

"Некоторые банки еще до судебных процессов предлагают заемщикам отступное — передачу жилья на баланс банку, но списание остатка долга. Разумеется, это кощунство",— уверена Галина.

По данным движения валютных заемщиков, за 2015 год произошло 397 случаев прямого перехода права собственности к банкам (отступной), за девять месяцев 2016-го — уже 637 случаев.

Многие граждане воспользовались отступным, чтобы начать жизнь заново, рассказывает Григорьева: "Но людям предпенсионного возраста на это согласиться крайне сложно, ведь ипотеку им больше не дадут, а остаться в старости без жилья и оставить без него своих детей — смерти подобно".

По ее словам, до 2014 года валютным заемщикам отказывали в конвертации кредитов в рубли, ссылаясь на отсутствие подобных программ: "Однако сразу после обвала рубля, когда доллар достиг своего пика, сделать это стало возможным на второй-третий день после подачи соответствующего заявления". Но для многих ежемесячный платеж стал неподъемным, превысив их месячные доходы.

10 февраля этого года правительство РФ приняло постановление, продлив срок программы помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. Программа должна была закончиться 1 марта 2017 года, новый срок — 31 мая этого года.

Кроме того, в рамках программы были существенно увеличены лимиты возмещения по реструктурированным ипотечным кредитам вплоть до 1,5 млн руб.

Правда, по словам Галины Григорьевой, далеко не все заемщики подпадают под условия новой программы. Но главное — и эта программа не решает проблему заемщиков.

"Уже сейчас количество фактических дефолтов по рефинансированным в рамках стандартных программ банков валютным кредитам составляет более 30%, по данным АИЖК, что в 10 раз выше этого показателя по обычной рублевой ипотеке. По данным того же АИЖК, в судах по искам в связи с валютной ипотекой сейчас находятся более 2500 семей",— говорит Галина Григорьева.

Если эти семьи не смогут воспользоваться программой помощи АИЖК или просто не станут этого делать, есть риск, что многим придется не только стать бомжами, но и передать долг по наследству.

Сейчас, по разным оценкам, в стране 20-25 тысяч валютных ипотечников, а по данным Банка России, объем валютной ипотеки к январю 2017 года составлял 71 млрд руб., однако доля просрочки по этим кредитам превысила 30%.
Читайте также:
Консультация
по ипотеке
Нужная сумма:
Имя:
Ваш телефон:
Недвижимость:
Ипотечный калькулятор



руб.
3 млн.
10 млн.
20 млн.
лет
30 лет
15 лет
5 лет
 
% годовых
9%
15%
25%